恒大家居產(chǎn)業(yè)園的落幕：家居企業(yè)與房企的合作“路在何方”
2021年12月4日，喜臨門受讓河南恒大家居產(chǎn)業(yè)園所持有的河南恒大喜臨門40%股份，此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓款通過喜臨門持有的恒大集團(tuán)0.8億元商票進(jìn)行支付。
這是河南恒大家居產(chǎn)業(yè)園第七次轉(zhuǎn)讓所持股份，本次轉(zhuǎn)讓后，河南恒大家居產(chǎn)業(yè)園全面退出了參與控股的6家家居企業(yè)的合資子公司，恒大自2016年起的“地產(chǎn)+家居”合作模式在此也宣告終結(jié)。本次我們將重點(diǎn)探討恒大的合作模式給合作的家居企業(yè)帶來的影響，以及未來家居企業(yè)與房企的合作關(guān)系的可能變化。
(圖片來源：億翰智庫(kù)，侵刪)
01
恒大“地產(chǎn)+家居”
合作模式的開始與終結(jié)
2016年恒大開始大力投資家居行業(yè)，在河南蘭考建立恒大家居聯(lián)盟產(chǎn)業(yè)園，意欲打造“地產(chǎn)+家具+家電+建材”的新型商業(yè)模式，吸引國(guó)內(nèi)一線品牌企業(yè)集中入駐，成為亞洲標(biāo)準(zhǔn)最高、規(guī)模最大的品牌家居產(chǎn)業(yè)園區(qū)。該園區(qū)總投資100億元，占地1萬(wàn)畝，首期投資總額超過40億，建設(shè)周期約為2年。
在恒大的吸引下，大批家具制造企業(yè)與產(chǎn)業(yè)園進(jìn)行了簽約，包括索菲亞、曲美家居、頂固集創(chuàng)、喜臨門、聯(lián)邦家私、仁豪家居、森堡家私等等。其中，為實(shí)現(xiàn)深度的供應(yīng)鏈合作關(guān)系，恒大前后與6家上市家居企業(yè)成立了合資子公司。這六家家居企業(yè)的名單包括：索菲亞、喜臨門、曲美家居、江山歐派、皮阿諾、大自然家居，前五家為內(nèi)地上市公司。合資子公司60%股權(quán)由家居企業(yè)持有，40%由河南恒大家居產(chǎn)業(yè)園持有。
通過合資子公司，家居企業(yè)與恒大形成了關(guān)聯(lián)性極強(qiáng)的合作模式。合資公司的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主要由家居企業(yè)負(fù)責(zé)，而恒大則負(fù)責(zé)產(chǎn)業(yè)園的廠房建設(shè)以及產(chǎn)品銷售，生產(chǎn)的家居產(chǎn)品大部分都配套恒大的精裝房項(xiàng)目。不過這些合資子公司并沒有為家居公司帶來收入與利潤(rùn)上的大幅增長(zhǎng)，2019年5家子公司中僅江山歐派與索菲亞的兩家實(shí)現(xiàn)盈利。以索菲亞為例，2019年合資子公司的收入、凈利潤(rùn)分別為1.29億元、295萬(wàn)元，同期索菲亞整體營(yíng)收為76.86億元，凈利潤(rùn)為10.95億元。合資子公司成立時(shí)間較短，產(chǎn)能爬坡較慢，是阻礙收入與利潤(rùn)增長(zhǎng)的重要原因。
(圖片來源：億翰智庫(kù)，侵刪)
2020年后，恒大現(xiàn)金流狀況出現(xiàn)問題，家居企業(yè)應(yīng)付賬款的規(guī)模大幅增加，訂單多以商票結(jié)算，而非現(xiàn)金，因此家居企業(yè)的經(jīng)營(yíng)也大受影響，與恒大的合作逐漸分崩離析。與恒大設(shè)立合資子公司的上市家居企業(yè)中，2021上半年江山歐派應(yīng)收恒大集團(tuán)商票規(guī)模達(dá)到6.78億元，索菲亞的商票達(dá)到5.7億元。在恒大拖欠債務(wù)越來越多的情況下，曾經(jīng)以合作關(guān)系相處的家居企業(yè)紛紛對(duì)恒大展開債務(wù)追討。為清償應(yīng)付賬款，恒大對(duì)部分家居企業(yè)選擇以股抵債的償付方式，將合資子公司的股權(quán)沖抵應(yīng)付款項(xiàng)。
除日前恒大將河南恒大喜臨門的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給喜臨門之外，其實(shí)早在2021下半年開始，恒大已經(jīng)集中以“以股抵債”的形式，將合資子公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給家居公司用以沖抵所欠債務(wù)。所有股權(quán)交易的支付款全部以恒大及其子公司的商票支付，即債權(quán)債務(wù)的相互抵消。
(圖片來源：億翰智庫(kù)，侵刪)
股權(quán)轉(zhuǎn)讓并不影響河南恒大家居產(chǎn)業(yè)園內(nèi)家居企業(yè)子公司的正常經(jīng)營(yíng)，但恒大正式退出了這種“地產(chǎn)+家居”的合作模式，其預(yù)計(jì)投資百億、期望建立亞洲最大的家居產(chǎn)業(yè)園的設(shè)想也就此破滅。恒大本次以股抵債，對(duì)自身流動(dòng)性的影響較小，僅僅減少了一些對(duì)自身“微不足道”的債務(wù)，而對(duì)家居企業(yè)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓有利有弊，應(yīng)收款項(xiàng)還未能全部追回，更重要的是，由于與恒大合作結(jié)束，部分企業(yè)的短期發(fā)展也變得坎坷了起來。
02
以股抵債利弊共存
合作停止影響較大
恒大以股抵債，對(duì)家居企業(yè)而言，有弊也有利。弊在于股權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式，對(duì)家居公司而言，無法回收到現(xiàn)金。但對(duì)于家居公司而言，由于零售端回款較快，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流普遍充裕，恒大以股抵債的金額對(duì)家居公司的經(jīng)營(yíng)不會(huì)產(chǎn)生較大影響。不過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的“性價(jià)比”，是較為重要的因素。轉(zhuǎn)讓股權(quán)的價(jià)格過高，對(duì)家居公司而言，實(shí)際是比較虧的。
對(duì)比五家上市家居公司與恒大的合資子公司的業(yè)績(jī)，以子公司的市盈率為衡量標(biāo)準(zhǔn)，市盈率的值較高或?yàn)樨?fù)值，表明子公司的股權(quán)定價(jià)較高或盈利狀況較差，“以股抵債”對(duì)家居公司不劃算。索菲亞、曲美家居、喜臨門三者的子公司市盈率較高或?yàn)樨?fù)值，“以股抵債”相對(duì)較虧。2020年曲美家居與喜臨門兩家與恒大的合資子公司業(yè)績(jī)均出現(xiàn)虧損，索菲亞的合資子公司業(yè)績(jī)成長(zhǎng)較慢，2019年凈利潤(rùn)僅為295萬(wàn)元，2020年未披露，對(duì)索菲亞整體凈利潤(rùn)影響在10%以下。皮阿諾、江山歐派與恒大合資子公司的業(yè)績(jī)較好，2020年凈利潤(rùn)均達(dá)到千萬(wàn)以上，而股權(quán)受讓價(jià)格分別為7250.35萬(wàn)元、7920萬(wàn)元，市盈率較低，“以股抵債”相對(duì)較為劃算。
(圖片來源：億翰智庫(kù)，侵刪)
“以股抵債”的利主要在于這些家居公司最終回收到了部分恒大的應(yīng)收款項(xiàng)。在恒大龐大的債務(wù)體系中，家居供應(yīng)商被牽扯無數(shù)，許多供應(yīng)商對(duì)恒大的應(yīng)收款項(xiàng)追討無門。索菲亞等五家上市家居企業(yè)能夠在恒大破產(chǎn)重組前，取得“以股抵債”的方式回收部分欠款，是較為積極的。同時(shí)，收回合資子公司的股權(quán)，也有利于提高相關(guān)家居企業(yè)整體經(jīng)營(yíng)管理效率，優(yōu)化資源配置，推動(dòng)家居企業(yè)業(yè)務(wù)的快速發(fā)展。
不過總體而言，恒大對(duì)上述合作的家居企業(yè)業(yè)績(jī)影響較大，一方面是由于恒大規(guī)模較大的應(yīng)收款項(xiàng)將面臨減值，另一方面是與恒大的合作關(guān)系停止后，對(duì)減少的訂單進(jìn)行填補(bǔ)較為困難。
應(yīng)收款項(xiàng)方面，5家合作的上市家居中，明確公布恒大應(yīng)收票據(jù)或應(yīng)收賬款規(guī)模的，只有江山歐派和索菲亞兩家。其中，江山歐派2021上半年披露，恒大應(yīng)收票據(jù)總規(guī)模為6.78億元，其中已到期未兌付的商業(yè)承兌匯金額為1.46億元。索菲亞披露2021上半年共有恒大商票5.74億元，其中已到期未兌付807.82萬(wàn)元。皮阿諾、喜臨門、曲美家居的恒大應(yīng)收款項(xiàng)規(guī)模未有明確披露。針對(duì)恒大的應(yīng)收款項(xiàng)，索菲亞除了通過股權(quán)形式回收以外，還以房產(chǎn)抵債的形式追回了剩余欠款。而江山歐派除了以股抵債回收了少部分欠款，剩余的票據(jù)恐怕難以追回。公司目前已因貨款問題，將恒大及子公司告上法庭，未來可能通過法律訴訟途徑解決恒大欠款，恒大應(yīng)收款項(xiàng)的壞賬可能性較大，規(guī)模近6億元，對(duì)江山歐派利潤(rùn)將造成較大影響。
訂單方面，江山歐派、皮阿諾受到的沖擊較大，索菲亞受到的影響較小，喜臨門、曲美家居基本沒有影響。江山歐派、皮阿諾受影響較大，主要是因?yàn)閮杉移髽I(yè)大宗業(yè)務(wù)占比較高。2020年江山歐派大宗業(yè)務(wù)占主營(yíng)業(yè)務(wù)的比例為91.35%，皮阿諾的占比為48.59%。2021第三季度，在終止與恒大的合作后，江山歐派與皮阿諾的大宗業(yè)務(wù)增速迅速下滑，其中第三季度江山歐派大宗收入增速約為-34.42%，皮阿諾約為-18.95%。江山歐派與皮阿諾已經(jīng)在恒大出現(xiàn)危機(jī)后，迅速轉(zhuǎn)變大宗業(yè)務(wù)策略。其中江山歐派由堅(jiān)持發(fā)展大型房地產(chǎn)開發(fā)商，拓寬至發(fā)展大型與中型房地產(chǎn)開發(fā)商，以新拓展工程客戶的收入彌補(bǔ)恒大的空缺。索菲亞大宗業(yè)務(wù)占主營(yíng)業(yè)務(wù)的18.08%，雖然占比不大，但作為近兩年推動(dòng)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的重要業(yè)務(wù)，失去恒大的訂單對(duì)索菲亞依然存在一定影響。所幸的是，索菲亞應(yīng)對(duì)較快，拓展了其他客戶，2021上半年大宗業(yè)務(wù)依然強(qiáng)勁增長(zhǎng)。喜臨門、曲美家居主要業(yè)務(wù)在于零售端，與恒大的合作收入占比較小，因此影響不大。
除此之外，原合資子公司未來的經(jīng)營(yíng)也成為新的難點(diǎn)。在結(jié)束與恒大的合作后，未來發(fā)展的前景并不明朗。產(chǎn)業(yè)園中的子公司原本主要配套恒大精裝房項(xiàng)目，銷售渠道較為固定。在受讓股權(quán)、結(jié)束與恒大的合作模式后，產(chǎn)業(yè)園內(nèi)子公司的訂單減少，產(chǎn)能利用率下滑，而廠房剛性開支仍存，增加了家居企業(yè)的成本負(fù)擔(dān)。同時(shí)在當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)景氣度下行的情況下，大宗渠道新客戶拓展較為不易，家居行業(yè)為訂單競(jìng)爭(zhēng)激烈，并且從簽單至訂單落地存在一段時(shí)間真空期，期間這些河南子公司的產(chǎn)能消化存在壓力。
部分家居企業(yè)可以將子公司的產(chǎn)能用于覆蓋零售渠道。索菲亞、喜臨門與曲美家居在國(guó)內(nèi)零售渠道發(fā)展較好，供應(yīng)恒大大宗的生產(chǎn)線可以較快轉(zhuǎn)變?yōu)楣⿷?yīng)國(guó)內(nèi)零售。皮阿諾、江山歐派兩家家居企業(yè)更加偏重大宗業(yè)務(wù)，即便從供應(yīng)大宗變?yōu)楣⿷?yīng)零售，由于零售規(guī)模較小，我們認(rèn)為空閑的產(chǎn)能難以被有效地利用起來。
03
未來家居企業(yè)與房企
合作關(guān)系的變化趨勢(shì)
此次地產(chǎn)行業(yè)下行，房企經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)下滑，家居行業(yè)中大部分企業(yè)的大宗業(yè)務(wù)也逐漸受到波及。同上述五家與恒大展開合作的家居企業(yè)類似，與房企有大宗業(yè)務(wù)的家居企業(yè)普遍遇到回款時(shí)間變長(zhǎng)、回款條件變嚴(yán)、應(yīng)收票據(jù)增多等情況。這影響了家居企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)，部分家居企業(yè)作為房企的供應(yīng)商，甚至無法收回逾期欠款，導(dǎo)致企業(yè)處于停產(chǎn)或半停產(chǎn)的狀態(tài)。當(dāng)前參與房企的大宗業(yè)務(wù)似乎成為一塊燙手山芋，讓不少家居企業(yè)“退避三舍”。
然而，發(fā)展大宗業(yè)務(wù)仍將是大部分家居企業(yè)的重要環(huán)節(jié)。這主要有兩大原因：
No.1
家居行業(yè)與地產(chǎn)行業(yè)的聯(lián)系較為緊密，大宗業(yè)務(wù)直接與地產(chǎn)項(xiàng)目掛鉤，發(fā)展較為快速、方便
雖然大宗業(yè)務(wù)的利潤(rùn)率普遍沒有零售業(yè)務(wù)高，但優(yōu)勢(shì)在于規(guī)模較大，以量取勝，能大幅提升上市家居企業(yè)的收入狀況。部分家居企業(yè)在零售業(yè)務(wù)遭遇發(fā)展瓶頸，為實(shí)現(xiàn)彎道超車，在國(guó)內(nèi)就往往選擇大宗業(yè)務(wù)這條路。
No.2
國(guó)內(nèi)精裝修政策逐步推進(jìn)，多年政策執(zhí)行之下，精裝修房將成為發(fā)展趨勢(shì)
2020年華東地區(qū)上海、江蘇、浙江的精裝修滲透率已經(jīng)達(dá)到40%，全國(guó)主要一二線城市的滲透率在近三年均有較大增長(zhǎng)。同時(shí)精裝修不但可以保障房屋結(jié)構(gòu)安全，并且由于采用集成化模式，使分散分戶采購(gòu)裝修變?yōu)榧s化設(shè)計(jì)、集中采購(gòu)、集中施工，極大地節(jié)約了成本，減少了建筑能耗，是國(guó)家促進(jìn)住房城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域節(jié)能降耗、發(fā)展綠色建筑和推動(dòng)房地產(chǎn)供給側(cè)改革的重要一環(huán)，因此精裝修房是國(guó)內(nèi)的發(fā)展趨勢(shì)。
(圖片來源：億翰智庫(kù)，侵刪)
既然大宗業(yè)務(wù)仍將為家居企業(yè)的重要部分，那么為了避免未來發(fā)生類似恒大這樣供應(yīng)商難以要回欠款的事件發(fā)生，家居企業(yè)在發(fā)展大宗業(yè)務(wù)時(shí)，與房企的合作關(guān)系勢(shì)必將發(fā)生一些改變。我們認(rèn)為這將體現(xiàn)在家居企業(yè)選擇房企的方式上，主要將有三大改變：
No.1
家居企業(yè)將更加偏好于國(guó)央企背景的房企
一方面，國(guó)央企背景的房企往往實(shí)力較強(qiáng)，如萬(wàn)科、保利發(fā)展等，大宗訂單不輸于前排民營(yíng)房企。以江山歐派為例，2020年公司第一大客戶為萬(wàn)科，訂單收入占主營(yíng)業(yè)務(wù)的比例達(dá)到24.73%，貢獻(xiàn)超過6億元收入。另一方面，國(guó)央企背景的房企底氣較硬，在行業(yè)發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，企業(yè)破產(chǎn)、欠款無法追回的可能性較小。
No.2
家居企業(yè)將不再偏好單一大客戶
家居企業(yè)將通過發(fā)展客戶數(shù)量與客戶類型，降低客戶集中度。此次恒大“地產(chǎn)+家居”合作模式涉及的五家企業(yè)中，江山歐派與皮阿諾的大宗業(yè)務(wù)客戶集中度較高，且恒大的占比較大，因此2021年大宗收入受到巨大影響。未來家居公司將為了降低風(fēng)險(xiǎn)，減少對(duì)單一客戶的依賴，通過客戶數(shù)量與質(zhì)量的同步提升，來避免個(gè)別客戶出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)問題后對(duì)自身回款及業(yè)績(jī)的影響。
No.3
家居公司與房企的關(guān)系更加趨于平等，回款方式將有所改變
雖然在房企面前，家居企業(yè)談判能力較弱，但此次事件的發(fā)生可能讓行業(yè)達(dá)成一個(gè)共識(shí)——需要加強(qiáng)回款。未來企業(yè)對(duì)回款條件較差的房企可能都會(huì)敬而遠(yuǎn)之。
綜合來看，雖然目前個(gè)別房企的風(fēng)險(xiǎn)事件可能改變部分家居企業(yè)大宗發(fā)展傾向，但家居行業(yè)中大部分企業(yè)還將發(fā)展大宗業(yè)務(wù)。不過家居企業(yè)與房企的合作關(guān)系將有所變化，家居企業(yè)將更加偏好于國(guó)央企背景的優(yōu)秀房企，同時(shí)將降低客戶集中度，并且加強(qiáng)訂單回款，整體合作的模式會(huì)更加良性。
推薦閱讀
集成灶市場(chǎng)均價(jià)上漲明顯，智能化成趨勢(shì)
  今年“雙11”集成灶依舊延續(xù)了往年的高增長(zhǎng)。根據(jù)奧維云網(wǎng)（AVC）線上監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2021年“雙11”（44周-46周）集成灶零售額15.0億元，同比增長(zhǎng)55%。>>>詳細(xì)閱讀
本文標(biāo)題：恒大家居產(chǎn)業(yè)園的落幕：家居企業(yè)與房企的合作“路在何方”
地址：http://www.xglongwei.com/jcz/jczcs/395.html
1/2 1
網(wǎng)友點(diǎn)評(píng)
精彩導(dǎo)讀
科技快報(bào)
品牌展示