在“融創(chuàng)收購天朗”的“緋聞”持續(xù)發(fā)酵之際，9月2日晚間，融創(chuàng)中國控股有限公司正式刊發(fā)公告，對(duì)公司收購天朗部分子公司及設(shè)立聯(lián)營公司詳細(xì)披露。
融創(chuàng)公告披露，9月2日，融創(chuàng)全資附屬公司天津融創(chuàng)奧城、融創(chuàng)置地、西安天朗連同其他天朗控股公司、目標(biāo)公司、其他公司及擔(dān)保人訂立合作協(xié)議，據(jù)此，訂約方同意天津融創(chuàng)奧城及西安天朗在西安共同設(shè)立合營公司。
《中國經(jīng)營報(bào)》記者從天朗集團(tuán)總裁助理周強(qiáng)處獲悉，雙方計(jì)劃共同注資成立的西安平臺(tái)公司雖然還未正式成立，但是原融創(chuàng)天津區(qū)域公司設(shè)計(jì)研發(fā)負(fù)責(zé)人朱祖星確定將擔(dān)任未來融創(chuàng)天朗開發(fā)平臺(tái)的總經(jīng)理職務(wù)。
融創(chuàng)6.84億收購天朗八項(xiàng)目
融創(chuàng)發(fā)布的公告稱，天津融創(chuàng)奧城將持有合營公司80%股權(quán)，西安天朗將持有20%股權(quán)，合營公司設(shè)立后將收購在建的西安目標(biāo)公司項(xiàng)目的股權(quán)，總對(duì)價(jià)為1.88億元人民幣(以下貨幣單位均為人民幣)，獲取并開發(fā)位于西安的待開發(fā)項(xiàng)目及未來與西安天朗獲取并開發(fā)位于西安的儲(chǔ)備項(xiàng)目。
收購西安目標(biāo)公司股份完成后，合營公司將分別持有西安藍(lán)天、安華中惠及西安安華51%、100%及51%股權(quán)，這些公司持有西安目標(biāo)公司在建項(xiàng)目的權(quán)益。西安目標(biāo)公司主要包括西安藍(lán)田、安華中惠、西安安華，融創(chuàng)將分別持有這三個(gè)項(xiàng)目40.8%、80%、40.8%。
此外，天津融創(chuàng)奧城或其指定的公司還將收購天朗控股公司位于濟(jì)南、南京及成都的項(xiàng)目100%股權(quán)，總對(duì)價(jià)為人民幣4.96億元。公告稱，在此次交易中，天津融創(chuàng)奧城共計(jì)收購西安兩個(gè)項(xiàng)目、濟(jì)南兩個(gè)項(xiàng)目(天朗蔚藍(lán)城、B3地塊)、南京兩個(gè)項(xiàng)目(G87地塊、M1地塊)及成都兩個(gè)項(xiàng)目(天朗錦邸項(xiàng)目、電信路項(xiàng)目)。據(jù)其披露消息顯示，融創(chuàng)方面總計(jì)出資6.84億元。
對(duì)于上述合作，融創(chuàng)方面稱，公司一直堅(jiān)持區(qū)域深耕戰(zhàn)略，已經(jīng)在所布局的京、津、滬、渝、杭等區(qū)域取得優(yōu)勢(shì)地位。西安作為陜西省的省會(huì)，其經(jīng)濟(jì)活躍、交通便利、人口匯聚能力強(qiáng)，發(fā)展?jié)摿薮�，是公司一直關(guān)注并看好的城市，此次交易將使公司成功布局西安，進(jìn)一步完善公司區(qū)域布局。同時(shí)，通過收購位于濟(jì)南、南京及成都的項(xiàng)目，將進(jìn)一步擴(kuò)大公司在這些城市的土地儲(chǔ)備，提升市場份額。
事實(shí)上，這已是融創(chuàng)近兩個(gè)月來進(jìn)行的第三次收購。此前的7月24日，中渝置地披露，公司有條件地同意出售及融創(chuàng)有條件地購買成都市國嘉志得置業(yè)有限公司的銷售股份及借款，總代價(jià)為人民幣27.56億元。
8月26日，融創(chuàng)又宣布，融創(chuàng)間接全資附屬公司上海融創(chuàng)睿豐以5.7億元收購上海楓丹麗舍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司24.29%股權(quán)及債權(quán)，其所持上海楓丹的股權(quán)占比由37.86%增至62.15%，間接持有的上海華楓股權(quán)占比由18.93%增至31.07%。
天朗深陷困局
本報(bào)記者從天朗集團(tuán)總裁助理周強(qiáng)處證實(shí)，9月1日下午，在西安天朗蔚藍(lán)國際A座寫字樓內(nèi)，天朗集團(tuán)與融創(chuàng)召開了一場內(nèi)部溝通會(huì)，即“融創(chuàng)天朗戰(zhàn)略合作暨長安公司全員溝通會(huì)”，會(huì)上作了相應(yīng)內(nèi)部通告與部署。天朗董事長孫茵，融創(chuàng)執(zhí)行董事、天津區(qū)域公司總經(jīng)理遲迅，原融創(chuàng)天津區(qū)域公司設(shè)計(jì)研發(fā)負(fù)責(zé)人朱祖星出席。
據(jù)了解，在這次內(nèi)部會(huì)上，孫茵對(duì)于此次與融創(chuàng)的合作解釋稱，主要由于天朗長安公司從去年初開始，情況急轉(zhuǎn)直下，資金成本高，利潤率低。而周強(qiáng)也表示，“面對(duì)目前房地產(chǎn)市場大魚吃小魚的殘酷現(xiàn)實(shí)，天朗這么做也是無奈之舉，首先要保證活下去。”
事實(shí)上，天朗集團(tuán)目前正深陷困局，前途難料。
易道顧問《2014年西安房地產(chǎn)市場報(bào)告》顯示，2014年天朗集團(tuán)總銷售額為60億元，其中西安地區(qū)貢獻(xiàn)了33億元，但是，這一業(yè)績只完成了當(dāng)年銷售目標(biāo)的53%。另一方面，截至2013年6月，天朗集團(tuán)整體資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)突破70%。
“為了節(jié)省開支，從去年開始，天朗集團(tuán)就開始大規(guī)模裁員，大約裁了三分之一。”今年4月從天朗辭職的銷售總監(jiān)程女士告訴記者，“天朗地產(chǎn)本身資金實(shí)力有限，這兩年銀行貸款成本高，難度大，天朗集團(tuán)旗下的項(xiàng)目也多有質(zhì)押，特別是做了不少地產(chǎn)信托。”
本報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，擬納入“融創(chuàng)天朗”新合作平臺(tái)公司的天朗西安五瓏項(xiàng)目，早在2013年10月，就由中建投信托成立集合資金信托計(jì)劃，募集資金45680萬元，而天朗集團(tuán)為此質(zhì)押了藍(lán)天節(jié)能51%的股權(quán)。同樣受困的還有南京項(xiàng)目，自2013年上半年天朗控股與南京地方政府達(dá)成項(xiàng)目意向后，盡管規(guī)劃、效果圖陸續(xù)出爐，但整體的工程進(jìn)展始終緩慢。
“一個(gè)體量龐大，但開發(fā)緩慢的科技園區(qū);一個(gè)體量中等，但遲遲未有動(dòng)靜的住宅項(xiàng)目;一個(gè)集團(tuán)重視，但尚未落地的文化產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，這些便是天朗在南京所擁有的全部，也是目前的現(xiàn)狀。”一位南京房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士分析稱，天朗依然未脫離以住宅開發(fā)回籠資金反哺產(chǎn)業(yè)開發(fā)、以產(chǎn)業(yè)開發(fā)為引擎帶動(dòng)住宅價(jià)值提升的慣常思路。
孫宏斌勝算幾何?
收購綠城、佳兆業(yè)均告失敗之后，融創(chuàng)并未放棄其收購之路。從杭州到深圳，從成都到西安，這一次融創(chuàng)董事長孫宏斌的勝算又有幾何?
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從一定意義上來看，融創(chuàng)借力天朗布局大西安，加碼布局南京、濟(jì)南和成都，標(biāo)志著融創(chuàng)由區(qū)域深耕向全國化布局的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變。
但值得一提的是，融創(chuàng)新進(jìn)入的西安是二線城市中最慘烈的市場之一。根據(jù)陜西省統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，截至2015年6月，西安全市商品房待售面積174.78萬平方米，比去年同期增加41.19萬平方米，按2014年月均銷量計(jì)算，去化周期在20個(gè)月以上。與此同時(shí)，還有大量的項(xiàng)目在不斷入市，截至2015年6月，西安共有房地產(chǎn)企業(yè)795個(gè)，同比增加63個(gè);開發(fā)項(xiàng)目736個(gè)，增加了73個(gè)。政府的救市措施尚未幫助西安樓市走出滯漲期。
未來，擅長銷售的融創(chuàng)是否能幫助天朗西安項(xiàng)目解除困境還有待時(shí)間和市場檢驗(yàn)。
值得注意的是，自對(duì)綠城、佳兆業(yè)的收購失利后，融創(chuàng)的并購策略有所變化。孫宏斌在融創(chuàng)半年報(bào)業(yè)績會(huì)上表示，整體談收購很麻煩，并購綠城、佳兆業(yè)的經(jīng)驗(yàn)令他意識(shí)到，整體收購一家上市公司，效果不好，效率也低。“下半年還是有很多小公司的并購，但會(huì)考慮城市，以及剝離個(gè)別不好的項(xiàng)目，打包收購我們不太能接受。”孫宏斌表示，融創(chuàng)進(jìn)駐一個(gè)新城市的時(shí)候十分謹(jǐn)慎小心，有嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)：“首先是經(jīng)濟(jì)比較好，必須有產(chǎn)業(yè)支持的城市，資金流入型;第二是人口是凈流入的。”
“選擇區(qū)域核心重鎮(zhèn)，只切割優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目納入囊中，融創(chuàng)要的是有價(jià)值的公司，土地要好，同時(shí)符合區(qū)域戰(zhàn)略，孫宏斌算賬真是越來越小心。”有業(yè)內(nèi)人士如此評(píng)價(jià)融創(chuàng)近期頻繁的收購。
中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副秘書長賈耀勇置評(píng)，從融創(chuàng)的“作戰(zhàn)手法”來看，一是合作對(duì)象量級(jí)變化，從大企業(yè)變成小企業(yè)，二是合作模式的變化，從整包并購到打散合作，分城市和項(xiàng)目談，這樣可以更加靈活地選擇優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)進(jìn)行合作�？梢钥吹饺趧�(chuàng)的手法趨向成熟，似乎節(jié)奏方面依然是“雷厲風(fēng)行”。
對(duì)于融創(chuàng)收購的新策略，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受記者采訪時(shí)表示，困難在于后續(xù)如何對(duì)此類并購項(xiàng)目進(jìn)行較好的改造。這涉及到對(duì)具體項(xiàng)目的重新定位，以及能否和融創(chuàng)既有的品牌形成統(tǒng)一。
孫宏斌透露，今年下半年還有很多的項(xiàng)目并購和小公司的并購，同時(shí)一再表示要謹(jǐn)慎：“現(xiàn)在一定是安全第一，這是毫無疑問的。”
張宏偉預(yù)測(cè)，如果融創(chuàng)與天朗沒有重蹈綠城和佳兆業(yè)收購失敗的覆轍，屬于合作成功類型，融創(chuàng)的野心將更加膨脹，勢(shì)必會(huì)加速其全國化布局的進(jìn)程。
此前國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾曾指出，融創(chuàng)的風(fēng)險(xiǎn)容忍度和并購偏好激進(jìn)、過去執(zhí)行交易的情況好壞參半。
對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士表示，此前接連失敗后，融創(chuàng)的擴(kuò)張野心并未縮減，但究竟是屢敗屢戰(zhàn)還是屢戰(zhàn)屢敗尚且難以認(rèn)定，融創(chuàng)未來的并購之路仍任重道遠(yuǎn)。
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