剛落幕的成都市2012年春季房交會上，成都市城鄉房產管理局負責人向外界釋放了一個積極信號：今年前4個月，成都市共開工各類保障性住房2.15萬套，已完成全年任務的近50%。
按此前簽訂的目標責任書，2012年，成都全市保障性安居工程建設目標是50642套（其中棚戶區改造6000戶），而整個“十二五”該市制定的各類保障性住房開工指標高達38萬套，2200多萬平方米，將是“十一五”的7倍。
如此龐大的保障房建設規模，資金從哪里來？
以2011年為例，成都開工建設400萬平方米、6.7萬套（其中棚戶區改造8000戶）保障房投入的資金總額是140億元，考慮到2012年新開工的5.1萬套和在建項目，2012年資金需求會比140億元更多。
不過，成都不差錢。“這主要與地方政府財力有關，市政府的財力和銀行信貸支持，足夠完成保障房任務。”4月底，成都市保障性住房管理部門一位負責人說。
2011年房地產調控重壓之下，地方“錢荒”一片，曾有北京的幾家房地產基金登門問這個部門需不需要錢。“他們給出的成本是9%，比銀行貸款利率高多了。”這位負責人說，未來也不會考慮使用信托或房地產基金融資模式。
除了中央、省、市三級財政撥款外，成都保障房融資的主要渠道是銀行貸款，“誰給我基準利率我就貸誰的。”他說。
“去年以來信貸規模空前緊張，銀行對收益的要求也很高，定位基準利率，盡管比開發貸利率低很多，但從資金安全和綜合收益角度來看，也不錯。”建行四川分行一位人士說。
建行“基準利率”模式：授信+理財
“勝天雅居”是2011年成都市中心城區開工建設的18個保障性住房項目之一，包括廉租房、經濟適用房和限價房3200余套，可代表成都“十二五”38萬套保障房建設的主要模式。即幾乎均由地方政府主導，成都市城鄉房產管理局下屬的市住房保障中心（下稱“住保中心”）便是專職保障房建設的最重要的平臺，專門負責區域保障房建設、管理、投融資。此外，同一項目中經適房、限價房、廉租房、公租房等多品種配套。
建行四川分行一位人士介紹，去年成都市已開工的6萬多套保障房，主要由成都市政府的職能部門和平臺公司負責建設，房地產開發商參與代建的項目很少；開發商商品房配建保障房的比例也很少。
這是成都模式與眾不同之處——5年38萬套的保障房建設計劃，無論是財政撥款還是銀行信貸，其資金來源都是地方政府自己張羅。
以“勝天雅居”為例，項目總投資7.8億元，其中通過建行融資4億，占比51.3%；剩余3.8億則為項目自有資金及少部分銷售款轉投。項目建設周期為25個月，銀行提供的保障房開發貸期限一般為5年，為基準利率。
信貸資金對保障房投資的貢獻力度過半，這在成都的另一項目——“大面橋”保障性住房項目上也較典型，該項目總投資9.1億元，建行提供融資額5億，占比近55%。
上述兩個項目，建行第一筆貸款從2010年12月開始發放。貸款期限之所以設定為5年，主要考慮到保障性項目計劃性較強，盡管工期一般為25個月，但整個申購、確權、認購的時間較長。
“貸款規模十分緊張，項目需求卻非常旺盛。”建行四川分行人士說，為此，2010年以來，該行曾推出多款“資產池”和委托貸款型理財產品，為成都市保障性住房項目籌集采購和項目建設資金5億元。
“之所以選擇‘資產池’類產品是因為整個投資成本相對低，對保障房特別合適。”該人士認為，理財產品收益也不會超過貸款價格。
“其實銀行更看重綜合收益，不僅是對公貸款，還包括資金結算、公租房租金的代發代扣、政府的廉租補貼這些業務。”他補充道。
2011年，建行四川分行保障房開發貸新增6億元，同期，其對公房地產貸款（包括土地儲備貸款和開發貸款）余額只增加了4億。
200億保障房投資拼盤
四川省相關部門曾算過一筆賬，該省2012年保障房建設總投入將達360億元，其中新開工保障性住房19萬套、改造棚戶區9萬戶，投入180億元；2011年開工續建項目將投入180億元。由此，2011年開工續建項目投入占總投入一半以上。
去年成都6.7萬套保障房建設總投資140億，以此類推，一位當地銀行業人士認為，保守估計2012年成都市保障房資金需求量不會少于200億元。
200億資金從哪里來？
前述成都市住保中心負責人列出了兩種主要渠道：一是保障房以公租房為主，公租房建設以地方政府財力支持為主，即按中央規定地方政府土地出讓凈收入的10%和公積金的增值收益作為建設資金；此外，剩余資金主要來源于銀行貸款。
他認為，成都的地方財力加上適量的銀行信貸支持，足以支撐五年38萬套保障房建設目標。僅成都中心城區，2011年，中央、省、市三級財政撥款就有20億元左右；成都市2011年財政預算執行情況也顯示，該市這一年安排政府住房基金支出預算3.37億元，同時，按土地出讓收益的10%計提保障性住房資金7.5億元，主要用于廉租住房、公共租賃、租賃住房購建及廉租房租金補貼等；此外，四川省政府還轉貸成都50億元地方政府債券資金，重點用于保障性安居工程和基礎設施建設。
銀行貸款方面，國家開發銀行是最主要的信貸支持者。以成都中心城區為例，2011年保障房貸款新增的70多億中，國開行授信50億元，實際放款約26億元，全部用于公租房建設。
“今年棚戶區改造國開行再次授信50多億。”前述成都住保中心負責人說。
2011年2月，國開行與成都市政府簽署備忘錄，雙方將以公租房、廉租房為合作重點，國開行給予200億元貸款額度。
成都保障房的信貸支持者還有建行、工行、農行。建行四川分行是成都同業中最早介入保障性住房的金融機構，2009年迄今，該行共向成都發放保障性開發貸和經濟適用房采購貸款近14億元。
在成都今年5萬套保障房任務中，市住保中心的任務是負責中心城區7個保障性項目、2萬套保障房開工建設。其中，資金需求量最大的是公租房項目，共1.3萬套，約51萬平方米，套數占比65%以上。
當地銀行業人士介紹，目前商業銀行介入公租房領域剛開始。去年建行四川分行曾跟蹤過三個公租房項目，且已進入貸款項目評估程序。但就在流程快走完時，成都財政專項撥款15億元，將上述項目所有建設資金全部覆蓋，貸款遂中止。
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本文標題：建行“信貸+理財”輸血 成都200億保障房“不差錢”
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