購(gòu)物中心建設(shè)正在上演中國(guó)式“大躍進(jìn)”。
世邦魏理仕近日發(fā)布的一份研究報(bào)告顯示，2011年，全球購(gòu)物中心建設(shè)規(guī)模“十大”城市中，中國(guó)城市占據(jù)八席。其中，天津以245萬(wàn)平方米的在建規(guī)模拔得頭籌，沈陽(yáng)和成都緊隨其后，在建面積分別達(dá)到218萬(wàn)平方米和189萬(wàn)平方米。
而在新落成購(gòu)物中心方面，中國(guó)的兩座城市也將全球其他城市遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋在身后。沈陽(yáng)去年新落成的六座購(gòu)物中心建筑面積超過(guò)100萬(wàn)平方米，而武漢去年新落成的7座購(gòu)物中心，建筑面積也超過(guò)75萬(wàn)平方米。
這是一幅前所未有的圖景，一座座購(gòu)物中心并非出現(xiàn)在人口數(shù)量更為龐大以及商業(yè)氛圍更加濃厚的中國(guó)一線城市，而是在二線甚至三線城市拔地而起。
“2011年內(nèi)一半以上的零售物業(yè)投資交易發(fā)生在傳統(tǒng)的一線城市市場(chǎng)以外”，仲量聯(lián)行的一份投資報(bào)告也印證這一現(xiàn)象。該報(bào)告還顯示：2011年投資者對(duì)中國(guó)零售地產(chǎn)市場(chǎng)的投資意愿顯著增強(qiáng)，大宗投資交易總額約為265億元人民幣，同比增長(zhǎng)了26％，占商業(yè)地產(chǎn)投資交易總額的約30％，為歷史最高數(shù)據(jù)。
在這一輪購(gòu)物中心建造熱潮的背后，是被反復(fù)提及的中國(guó)消費(fèi)神話：巨大的人口基數(shù)、迅猛的城市化進(jìn)程及新興的中等收入階層將支撐并推動(dòng)購(gòu)物中心的發(fā)展。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)個(gè)人年均消費(fèi)在過(guò)去十年內(nèi)實(shí)現(xiàn)了三倍的增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)到2015年將成為僅次于美國(guó)的世界第二大消費(fèi)強(qiáng)國(guó)。
但消費(fèi)神話似乎并不足以構(gòu)成購(gòu)物中心建造熱潮的全部解釋。“商業(yè)地產(chǎn)的土地供給在很大程度上是由各個(gè)城市的規(guī)劃局所決定的。”高緯環(huán)球中國(guó)區(qū)零售地產(chǎn)服務(wù)部執(zhí)行董事James Hawkey表示。而仲量聯(lián)行的報(bào)告則指出，零售物業(yè)開(kāi)發(fā)商是“為了搶占先機(jī)，同時(shí)也是被低廉的地價(jià)和熱情的當(dāng)?shù)卣?rdquo;。
然而，與購(gòu)物中心建造速度過(guò)快以及選址不平衡相伴的問(wèn)題也逐漸產(chǎn)生。世邦魏理仕中國(guó)區(qū)商業(yè)服務(wù)部零售商代表部董事Joel Stephen表示，中國(guó)主要城市核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)供應(yīng)不足，大部分新建購(gòu)物中心位于城市新開(kāi)發(fā)區(qū)域，這些區(qū)域?qū)τ趪?guó)際零售商而言缺乏吸引力。
James Hawkey則認(rèn)為，在一些城市不可避免地會(huì)看到供大于求的現(xiàn)象，“供應(yīng)過(guò)多的現(xiàn)象將表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：空置物業(yè)，租金上漲疲軟，甚至在一些情況下會(huì)出現(xiàn)零售項(xiàng)目全盤(pán)失敗。”
而這些現(xiàn)象正在一些城市發(fā)生。根據(jù)世邦魏理仕發(fā)布的《2012年第一季度中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》，天津和北京由于大量新增供應(yīng)，空置率分別上升至13.5%和12.6%。沈陽(yáng)零售物業(yè)的租金則出現(xiàn)小幅下滑，而西安和重慶的零售物業(yè)租金出現(xiàn)一定程度的下滑。
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