[ 背靠母公司招商局集團的強大支撐，招商地產并沒有像其他房地產企業一樣面臨資金難題。2012年一季報顯示，招商地產現金充裕 ]
專注于房地產開發經營的招商地產(000024.SZ)，突然收購一家香港消費電子類上市公司，這注定是一場陽謀。
有知情人士透露，招商地產此舉意在建立境外融資平臺，而這一平臺未來將成為招商地產旗下商業地產的重要載體。
在樓市調控導致房地產企業多種融資渠道受阻背景下，內地房地產企業通過收購香港上市企業，曲線融資的商業邏輯并不難理解。
包括華僑城、保利地產、世茂、天倫置業等在內的多家開發商，目前都在資本市場上建立起內地和香港的雙融資平臺模式。
金地集團也曾在去年7月擬通過收購華人置業旗下至祥置業，從而實現其商業地產在香港借殼上市融資的籌劃，但卻意外夭折。
一向風格穩健的招商地產能否順利完成收購仍有待觀察。招商地產董秘劉寧對此回應稱，該收購事件尚未完成，現在處于靜默期，不太方便透露過多內容。
香港借殼
根據招商地產5月2日發布的公告，此次招商地產將通過其離岸公司向東力控股（00978.HK）主席兼主要股東蘇樹輝等人收購東力控股。
公開資料顯示，東力控股注冊成立于開曼群島，為香港上市公司，主要從事消費電子產品的制造及貿易業務。華能有限公司與Greatest Mark Limited分別持有東力控股約69.18%及5.77%的股份。
雙方公布的資料顯示，招商地產控股子公司瑞嘉投資實業有限公司所屬的全資子公司成惠投資有限公司，4月24日收購華能擁有的7.07億股銷售股份，相當于東力控股全部已發行股本約66.18%，代價為每股銷售股份0.251港元，交易金額為1.77億港元。
此后4月27日，招商地產再度出手，從Greatest Mark Limited購買東力控股約4273.88萬股股份，相當于東力控股全部已發行股本約4%，代價為每股銷售股份0.50港元，交易金額為2136.94萬港元。
招商地產兩次股權收購應付的代價合共為1.99億港元。收購完成后，招商地產將擁有東力控股約7.498億股股份，占東力控股全部已發行股本70.18%。
目前，東力控股主要資產包括物業、廠房及設備。該公司制造業務處于虧損狀態，4月19日表示自愿將旗下制造業務公司清盤。截至2012年3月31日，東力控股除稅前以及除稅后虧損凈額分別達到8.05億港元和7.9億港元。
值得關注的是，蘇樹輝目前也是賭王何鴻燊旗下旗艦博彩公司澳博控股(00880.HK) 的董事兼行政總裁。
在兩次收購之后，兩個賣方還分別持東力控股3%及1.77%的股份。根據買賣協議條款，兩賣方于其后仍有繼續出售其各自持有的余下股份的權利。
商業地產陽謀
這樣一場收購事前并無任何跡象，顯得頗為突然。招商地產在公告中也未透露收購的原因。招商地產向《第一財經日報》回應表示，收購要根據香港證券監管機構的相關規定履行相關的全面要約收購義務，需要到6月底才能有最終結果，暫時不便透露更多消息。
但有知情人士向本報表示，在房地產領域深耕20多年的招商地產，肯定不會進入盈利能力較差的電子制作行業，這也不符合該公司的業務發展戰略，而其最終目的是將旗下的商業地產借助這一平臺分拆上市。
公告資料顯示，此次負責收購東力控股的瑞嘉投資實業有限公司，是招商地產的離岸物業分部，其主營業務也主要集中在投資物業相關業務。
2011年3月，為進一步整合旗下商業地產資源，招商地產以分立方式成立了深圳招商商置投資有限公司，搭建了商業地產業務發展的全新專業平臺。
當時招商地產內部人士向本報透露，公司組織架構調整和資產分立僅僅是招商地產欲做大做強地產業務的第一步，更多的動作將緊隨其后，而將商業物業分拆上市，對招商地產而言是題中應有之義。
分管商業地產的招商地產副總經理張林在此前也向本報表示，目前仍無法回答分拆上市的問題，公司當前主要任務是往外拓展優質的商業物業項目，同時把已經管理的商業物業的價值體現到最大化。
但在當前房地產市場調控對上市房地產企業的融資硬約束政策下，招商地產要在內地資本市場上市則希望渺茫。劉寧此前也曾經表示，將持有型物業分拆上市，招商地產專注住宅開發的想法，目前來看政策不允許。
目前，招商地產的商業地產已分出四條清晰的產品線，包括大型城市綜合體、區域型購物中心、產業園區和服務式公寓。截至2011年12月31日，招商地產投資性物業租賃收入6.28億元，累計租賃面積達823萬平方米。
招商地產內部人士稱，如果進行價值重估，2011年年末招商地產總資產規模接近800億元，其中商業地產的資產規模超過100億元，占比超過10%，而未來商業地產在招商地產中所占的比例肯定會進一步提高，尤其是城市綜合體方面。
雙資本平臺漸近
對于正面臨二次轉型的招商地產而言，收購東力控股無疑為其龐大的商業物業資產分拆上市留下巨大的想象空間。
招商地產總經理賀建亞在4月17日的股東大會上坦言，招商地產的商業平臺已經建立起來了，它會在招商地產起到第二條腿的作用。
背靠母公司招商局集團的強大支撐，招商地產并沒有像其他房地產企業一樣面臨資金難題。2012年一季報顯示，招商地產現金充裕，從2011年末的144.8億元進一步上升為今年一季度末的169.41億元。
根據中信證券分析，招商地產現金占總資產比重為20.2%，是2009年底以來的新高。凈負債率32.7%，短期借款加一年以內長期借款73 億元，財務壓力有限。
如果在香港借殼上市成功，招商地產境外融資渠道也有望打開。與此類似，不久前的2月份，華僑城亞洲（03366.HK）將自身定位轉向包裝印刷和房地產雙元化方向發展，未來資源致力于發展成為商業綜合開發運營商。
華僑城亞洲是華僑城A（000069.SZ）在香港的控股子公司，未來更多的商業地產資源有望進一步注入華僑城亞洲，實現房地產開發的雙平臺并行。
除了華僑城之外，目前包括保利地產、世茂、天倫置業等在內的多家開發商，在資本市場上都建立起內地和香港的雙融資平臺模式。
值得一提的是，另一家龍頭房企金地集團在2011年下半年也曾有過收購香港上市公司，嘗試將旗下商業地產借殼上市，只是最終未能成功。
有分析稱，內地房企香港借殼上市相當復雜，中間關于并購的部分有一些條件限制，除了收購金額之外，還要考慮收購完之后怎么裝東西、法律架構等，包括利潤水平、主營業務的相關性規則也是境外并購的核心。
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本文標題：招商地產香港買殼：商業地產分拆上市陽謀
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