“團購最高優惠十萬元”,“一手交錢一手交房,成都主城區現房團購價6080元/平米起”……近日,有成都市民向本網反映稱,他接連收到此類短信。據了解,這段時間以來,成都許多居民不斷收到樓盤打折促銷的消息,其密集之高前所未有。但在開發商此起彼伏的吆喝聲中,許多購房者仍然表現“淡定”,觀望情緒較為濃烈。
如今,加息風波未平,限購聲浪又起,開發商指望進軍二三線城市以回籠資金這條路似乎也走到了盡頭。而面對前所未有的資金鏈緊繃困境,成都開發商也開始“八仙過海,各顯神通”。業內人士稱,成都房地產市場面臨新一輪的降價,甚至將出現開發商之間的價格大戰。
樓市調控“騎虎難下” 政策加碼或將成為常態
萬科董事會主席王石日前在接受媒體采訪時表示,中國只能繼續調控,如果樓市調控半途而廢或者終告失敗,結果會“相當的糟糕”,中國樓市調控已成“騎虎難下”的態勢。
原因很簡單,前幾輪的調控已將如火如荼的房價暫時打壓下來,但這并沒有從根源上解決房價虛高這一問題。如果高壓的樓市調控一旦松懈,房價或出現報復性反彈。用郎咸平的話說,一旦壓住火山口的石頭被融化,火山再次噴發也就再所難免。
前不久,北京、上海等一線城市因為密集的樓市調控,土地頻遭流拍,給地方財政帶來了極大壓力。為此,一度有要放寬調控的聲音傳出,開發商也普遍寄希望政策下半年松動以獲得喘息之機。
但就在近日,國務院總理溫家寶在主持召開國務院常務會議時指出,已實施住房限購措施的城市要繼續嚴格執行相關政策,房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施。
這意味著房企二三線城市的進軍之路也將一路荊棘。此前,在一線城市的調控壓力下,開發商紛紛將視線轉向不受限購的二三線城市,但二三線城市房價的過快上漲也引起了決策層高度關注,由此催生了限購令全面鋪開的這么一種態勢。
業內人士指出,拋開二三線城市限購的實際作用不說,此次政策加碼表明了中央將樓市調控進行到底的決心——這一點無疑是最重要的。該人士還表示,隨著調控的深入,由一線城市轉向二三線城市的資金或將繼續轉移到四五線城市,從而造成更大范圍的房價上漲,再加上一旦調控松動,樓市還會面臨瘋狂的報復性反彈。因此,樓市后續的調控政策必然會持續跟上,甚至是不斷加碼。
四川新港地產執行董事張紅兵也對本網表示,鑒于樓市調控政策對房價穩定有一定的積極作用,目前看來政策調控還將持續,而對房企來說,每次調整加碼就意味著開發商將要面臨更大的風險。
房企“棄卒保車”犧牲局部利益 三成中小房企直面生存危機
棄卒保車是象棋上常用的一招,其要旨便是為顧全大局而犧牲局部利益,如今這一招也被開發商活學活用。7月19日,福建上市公司冠福家用發布公告稱,由于運營資金緊張,公司決定終止在成都和沈陽的兩個項目。這充分反映了資金鏈緊張已實質影響到了房企的運營。
王石在接受媒體采訪時也表示,進入2011年,由于限購、限售、限融資等調控政策,100%的公司都感受到壓力,資金緊張。
一方面,房企要應對限購等一系列樓市調控政策,銷售面臨重壓;另一方面,連續的5次加息和11次提高存款準備金率,讓開發商的融資渠道持續收窄。如今,政府部門已著手草擬新一輪限購城市的名單,開發商想通過二三線城市回籠資金的美夢也成泡影。
而面對前所未有的資金鏈挑戰,開發商也不得不各顯神通。高息舉債,賣地求生,打折促銷……凡此種種,倒像是開發商被逼得走投無路。業內人士表示,開發商大演“苦肉計”,雖然有故作姿態的嫌疑,但也真實的反映了資金鏈的壓力已讓開發商手忙腳亂。
世聯地產的最新研究報告顯示,自2011年1月起,受銷售資金回籠壓力影響,多家大型房企紛紛啟動海外融資。目前融資規模超過1000億元人民幣,幾乎為去年560億元融資額的兩倍。
另外,部分中小房企還頻頻通過轉讓土地來回籠資金。兩個月前,上海萬科完成了對上海銅山街項目60%權益的收購,成為中小房企“賣地求生”的典型。在成都,近日也有多宗優質土地將轉讓的信息在業界流傳,包括成都城南伊藤洋華堂旗艦店附近的地塊。
張紅兵表示,一方面是政策調控壓力比較大,一方面是一系列貨幣緊縮帶來融資渠道收窄,這兩方面讓開發商還是比較難過的,特別是對一些中小房企而言。
日前,微博上甚至有業內人士預測,由于國家對房地產市場持續的調控,今年下半年至明年上半年,中國會有至少30%的中小型房企可能會被擠出市場。
促銷大戰箭在弦上 成都房價再度松動已不可避免
對房企而言,目前首要的任務還是要消化大量的存貨。過高的存量會占用大量的資金,這會讓本來資金鏈緊繃的房企更加一籌莫展。
中國人民大學經濟研究所等機構7月2日發布的2011年中期中國宏觀經濟分析與預測報告稱,今年一季度136家上市房企存貨達9865.14億元,同比大增40%。其中招商、萬科、金地、保利四家企業要消化存量,分別需要35.51個月、35.69個月、32個月和42.48個月。
成都房地產市場同樣難以走出此種困局。從今年2月份以來,成都主城區每周成交量從50萬平方米一路暴跌至三月份的10萬平方米,之后便維持在10-20萬平方米之間徘徊,一直低迷到現在。相反的,每周供應量卻保持穩步上升,并曾在4月末達到頂峰,供應量高達62.29萬平方米。
面對如此嚴重供過于求的現狀和緊繃的資金鏈困境,開發商除了降價來換取成交量以外,似乎沒有更好的辦法。事實上,成都各樓盤的打折促銷早已是此起彼伏。如果說,前段時間各開發商還是在暗地里較勁的話,如今已經是放在臺面上的較量,促銷大戰已經是箭在弦上不得不發。
本網觀察了成都近期開盤的項目,不少項目均采用低開的策略或給出較大優惠,這種策略實際上為開發商換來不不菲的銷售業績。比如,
藍光金·楠府,一次性最高優惠8%; 恒大城,開盤當天一次性付款9折; 華潤置地·鳳凰城交2萬誠意金抵4萬;其中7月9日開盤的佳兆業現代城和 佳兆業·君匯上品兩個項目一次性最高優惠均達到10%……
世家機構提供的數據就顯示,在7月前三周成都已開盤的33個樓盤中,26個樓盤有優惠措施,而其中的16個郊區樓盤全部都有優惠措施。而且相較于6月,7月開盤的項目優惠措施力度有逐漸加大的趨勢。
張紅兵表示,面對著資金鏈緊繃的狀況,成都開發商將會加大打折促銷的力度,特別是在“金九銀十”這一傳統的銷售旺季,部分開發商更會大張旗鼓的進行以價換量,以此來快速回籠資金。
業內人士分析,最近一段時間,成都主城區商品房成交量低位徘徊而供應量高走,無疑給成都相當部分的房企帶來了更多壓力,一些開發商早已面臨資金短缺的窘境,成都房價再度松動已不可避免。
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