中關村的調整到底止于表面為應付差事還是怎樣?按照西區的調整,未來DIY等業態以及個體商戶是否會離開中關村?五年后,中關村電子賣場是否會變成電子商場?
帶著種種疑問,電腦報記者專訪了中關村西區管理委員會辦公室常務副主任田一川,就西區調整的重點和熱點為我們做詳細的解讀。
疑問一:調整后嚴重過剩的賣場面積怎么辦?
電腦報:有傳聞說調整中希望每個品牌在每個賣場只建一家店,那按照現在IT品牌不過幾十家,按每家品牌店鋪100平方米計算,100個才能租賃1萬平方米的賣場,遠低于目前中關村三大賣場的營業面積,多出的賣場面積怎么辦?
田一川:在中關村西區的業態調整規劃中有一條叫樓宇調控,而三大賣場商業面積的調整也是屬于這條里面的。三座大廈本身并不是所有的面積都是電子賣場,海龍電子城總建筑面積是7萬多平方米,電子賣場面積大約2萬平方米,鼎好建筑面積不到19萬平方米,而賣場面積大約為10萬平方米,E世界建筑面積15萬多平米,賣場面積是6.3萬平方米。這幾大賣場里,只有鼎好的賣場面積超出了規劃中的要求,其他兩家都不足50%。說將三座大廈的商業面積降到50%以下主要是針對寫字間的調整,根據西區的實際情況,政府要求三座大廈寫字間不再引進銷售類企業,對現有的在租賃合同期內的銷售類企業進行協商調整,最終回歸辦公使用。
從去年一年截至今年上半年,海龍已經完成了3萬平方米的調整,鼎好完成了2萬多平方米的調整,E世界也完成了不到3萬平方米的調整,三大賣場已經調整的商業面積加起來達到8萬多平方米,而這些調整主要就是針對寫字間內經營類企業的遷出。盡管按照西區業態調整規劃對2011年的規劃在數字顯示上我們是超額完成了,但實際上還有很多事情要做,比如電子市場、品牌專賣店等。
目前我們正在和商務委、工商局等部門,研究制定設定品牌專賣店的補貼辦法,初稿已經完成了,但細則還有待完善,我們希望能夠通過這種方式來起到引領的作用。我們的遠期目標是要消滅這些亂象的市場,目前只能是一廂情愿,我們只能規范。
黑導購、偷稅漏稅、盜版侵權、強買強賣等這些情況都是中關村市場存在的真實情況,我們引進高端品牌專賣店的目的就是希望能夠起到引領的作用。
疑問二:中關村個體商販將何去何從?
電腦報:個體戶、非公司運營類型的商戶都會被淘汰出中關村?
田一川:我個人認為不能以企業規模論成敗,而應該以是否依法合法文明經營為準則。調整方案中,針對個體小商販我們采取的是禁止新進入,已有的不會趕走。
其實太平洋電腦城在不在對西區影響都不大,原因特別簡單,到今天為止,從太平洋出來想入駐西區賣場寫字樓的銷售企業一家都沒批準。如今三大賣場的電子市場還有空缺柜臺,個別從太平洋電腦城出來的商戶進入了西區的電子市場,但更多的是轉型和離開了。
至于你說的小商販特別敏感,害怕自己會被淘汰出中關村,我想說的是,合法經營的企業,是不會害怕這些調整的。一些小商販販私販假違法,這才是癥結所在。品牌廠商是不會公開做這些事情的,因為違法代價太大。而小商販和小企業轉型快也不怕,他才會特別怕你不讓他繼續經營下去。2010年五一前夕,北京工商、文化、公安等幾大部門聯合進駐三大電子賣場辦公,加大了執法力度,專門就是針對這些販私販假搞違法經營的小企業小商販們。他們害怕賣場調整,因為他們以賣水貨、非法拼裝為生,一旦調整利益將受到巨大損失。
疑問三:調整中如何平衡賣場、商戶等各方利益?
電腦報:調整方案中對E世界、海龍、鼎好等幾大商業賣場的定位都有調整,在實際的調整中,難點在哪里?如何平衡各方利益?
田一川:辯證的從歷史的角度看中關村30年的發展,剛發展的時候,中關村是電子一條街,也有一個名字叫“騙子一條街”,30年發展下來,中關村的賣場規模已經相當龐大,擁有12家電子賣場,知名的只有海龍、鼎好和E世界三家,但坑蒙拐騙現象依然存在,什么黑導購、強買強賣這些都是問題所在。
實際上在整個西區賣場的調整中,利益是最大阻力和難點。目前三座大廈電子賣場面積加起來一共是18萬平方米,總共擁有商戶3800多戶,而電子賣場的平均租金在20元左右/平米,而寫字樓的平均租金是5元/平米,電子賣場為何不按照寫字間的方式出租房屋,就是利益所致,這也是我們在業態調整中最大的難點。
目前很多商戶的利潤來源不正常。一部分經銷商的盈利方式是通過廠商給經銷商的返點來實現的。而那些經營水貨和非法拼裝的DIY商戶,龐大到無法準確統計的程度。
專訪海龍電腦城總經理高偉華
中關村調整樣本海龍的艱難轉型
“中關村傳統電子賣場已經到了不得不調整的地步,現在調整可能短期內利益會有影響,但長期來看不調整可能會面臨死亡的危險。”
調整期損失租金千萬元
電腦報:現在消費者覺得電腦城不是一般人能去的地方,沒有熟人,沒有專業知識和驚人的定力,誰敢去電腦城?
高偉華:的確,我每周都會在不同時間段去賣場觀察,對于你說的這些情況,我自己也是感同身受,如果我是消費者,導購拉客的過分熱情之下,我的心態馬上就發生變化了,這各種問題也是海龍以及整個中關村賣場必須調整的動因之一。
中關村客流量一直在減少,這不是海龍一家的事情,消費者不是對哪個賣場不信任,而是對整個中關村不信任了,這是全行業面臨的危機。曾經是中關村三強之一的賣場太平洋已經不再了,除了其背后的特殊原因以外,如果它經營狀況非常好,也不會說轉型或者退租了。
現在開始的種種調整措施,短期內對中關村賣場來說也許成效不大,也無法扭轉在消費者心目中的壞形象,但是賣場不調整,死亡是肯定要來臨的。
調整后小個體商戶會消失
電腦報:是不是調整以后,只保留高端業態,低端的DIY業態要從海龍消失掉?
高偉華:盡管沒有明文規定,但是政府相關部門召集我們開會提出,到明年底將賣場內DIY降到怎樣的比例。實際上,DIY是整個中關村賣場里比例最高的業態,這種調整直面了這些被調整商家未來的出路。雖然說賣場沒有義務去考慮商家的出路在哪里,但我們不得不考慮,不能說合同到期就如何如何。
今年海龍五層賣場已經開始逐步調整,原來1000平方米的DIY區域已經沒有了,逐漸變成品牌售后的服務店,在接下來的一年中我們也會逐漸調整。
調整以后,也不能說DIY會完全消失。曾經我記得有一陣把所有DIY列入低端產品業態,從我個人的角度來說不是很認同。DIY從品類的角度來說是有消費需求的,賣場能做的就是從幾個方面去調整,把商鋪的形式做一個調整,比如今年海龍引進了高端DIY店面,我覺得可能那些夫妻店,3~5平米的小柜臺確實是有調整的必要。
未來:商場化轉型
電腦報:在海龍的調整中,最困難的地方在哪里?
高偉華:的確,中關村經歷了10多年的調整以后,目前賣場面積大量過剩,而對于這種大規模的業態調整,很容易讓先行者死在沙灘上。并非說海龍有多高覺悟,不調整,可能目前眼前的利益在一定程度一定階段有保證,一旦調整就會有很多影響。
海龍寫字間自有物業的調整相對來說比較容易一些,但是,現在對于海龍來說,調整和管理寫字間大約2000平方米左右的業主店是最難的。這大約2000平方米的業主店分散在海龍寫字間的各個樓層,有些業主自己做產品經營,盡管我們與政府管理部門也進行過交流,業主店的物業權歸屬于業主,海龍去處理與他們的管理關系有一定難度。
電腦報:目前當下,我們對于五年后的海龍有何規劃?我們原來所定義的電子賣場業態,是不是已經過時了,未來海龍電子城可能會改名為“海龍電子商場”之類的名稱,或者海龍MALL等?我們是否會改變與現有租賃商戶的關系?我們希望五年后的電腦城會是什么樣子?
高偉華:從我操盤的角度來看,希望海龍與商戶之間的關系有調整。我們之前不斷再說希望能夠加強對商戶的服務,但實際上賣場收了商戶的租金又去管商戶是如何經營的,商戶是非常不愿意的。我們希望能夠在經營模式上做一些調整,可能我們會借鑒商場化的一些方式,去發揮它的作用,但是并不是說要把海龍變成商場,那樣海龍存在的優勢就沒有了。比如我們現在在三層已經實現了統一收銀,二層也在往100%統一收銀去推進,DIY要實現統一收銀是很難的。另外一方面,我們和經銷商的關系,這種純租賃的方式也希望能有一些改變。
對海龍電子城來說,要經過兩到三年的時間,按照西區調整規劃的要求調整到位。比如用兩年的時間把DIY以及整機商戶的結構調整到位,用實力較強的商戶來替換,另外就是經營模式的調整,希望能夠和今天的海龍有一些變化。
推薦閱讀
國際城南向來被冠以高端之名,但一直以來,高端的生活圈卻遲遲不能形成。究其根源是配套和交通不夠完善,很難形成良好的居住氛圍。因此,目前國際城南的住宅大都被人們當做第二居所,特別是別墅等高端物業,低入住率>>>詳細閱讀
本文標題:被戴上“正規軍”的中關村 大調整 個體商販將如何生存
地址:http://www.xglongwei.com/a/kandian/20110725/10210.html