中關村的調整到底止于表面為應付差事還是怎樣？按照西區的調整，未來DIY等業態以及個體商戶是否會離開中關村？五年后，中關村電子賣場是否會變成電子商場？
帶著種種疑問，電腦報記者專訪了中關村西區管理委員會辦公室常務副主任田一川，就西區調整的重點和熱點為我們做詳細的解讀。
疑問一：調整后嚴重過剩的賣場面積怎么辦？
電腦報：有傳聞說調整中希望每個品牌在每個賣場只建一家店，那按照現在IT品牌不過幾十家，按每家品牌店鋪100平方米計算，100個才能租賃1萬平方米的賣場，遠低于目前中關村三大賣場的營業面積，多出的賣場面積怎么辦？
田一川：在中關村西區的業態調整規劃中有一條叫樓宇調控，而三大賣場商業面積的調整也是屬于這條里面的。三座大廈本身并不是所有的面積都是電子賣場，海龍電子城總建筑面積是7萬多平方米，電子賣場面積大約2萬平方米，鼎好建筑面積不到19萬平方米，而賣場面積大約為10萬平方米，E世界建筑面積15萬多平米，賣場面積是6.3萬平方米。這幾大賣場里，只有鼎好的賣場面積超出了規劃中的要求，其他兩家都不足50%。說將三座大廈的商業面積降到50%以下主要是針對寫字間的調整，根據西區的實際情況，政府要求三座大廈寫字間不再引進銷售類企業，對現有的在租賃合同期內的銷售類企業進行協商調整，最終回歸辦公使用。
從去年一年截至今年上半年，海龍已經完成了3萬平方米的調整，鼎好完成了2萬多平方米的調整，E世界也完成了不到3萬平方米的調整，三大賣場已經調整的商業面積加起來達到8萬多平方米，而這些調整主要就是針對寫字間內經營類企業的遷出。盡管按照西區業態調整規劃對2011年的規劃在數字顯示上我們是超額完成了，但實際上還有很多事情要做，比如電子市場、品牌專賣店等。
目前我們正在和商務委、工商局等部門，研究制定設定品牌專賣店的補貼辦法，初稿已經完成了，但細則還有待完善，我們希望能夠通過這種方式來起到引領的作用。我們的遠期目標是要消滅這些亂象的市場，目前只能是一廂情愿，我們只能規范。
黑導購、偷稅漏稅、盜版侵權、強買強賣等這些情況都是中關村市場存在的真實情況，我們引進高端品牌專賣店的目的就是希望能夠起到引領的作用。
疑問二：中關村個體商販將何去何從？
電腦報：個體戶、非公司運營類型的商戶都會被淘汰出中關村？
田一川：我個人認為不能以企業規模論成敗，而應該以是否依法合法文明經營為準則。調整方案中，針對個體小商販我們采取的是禁止新進入，已有的不會趕走。
其實太平洋電腦城在不在對西區影響都不大，原因特別簡單，到今天為止，從太平洋出來想入駐西區賣場寫字樓的銷售企業一家都沒批準。如今三大賣場的電子市場還有空缺柜臺，個別從太平洋電腦城出來的商戶進入了西區的電子市場，但更多的是轉型和離開了。
至于你說的小商販特別敏感，害怕自己會被淘汰出中關村，我想說的是，合法經營的企業，是不會害怕這些調整的。一些小商販販私販假違法，這才是癥結所在。品牌廠商是不會公開做這些事情的，因為違法代價太大。而小商販和小企業轉型快也不怕，他才會特別怕你不讓他繼續經營下去。2010年五一前夕，北京工商、文化、公安等幾大部門聯合進駐三大電子賣場辦公，加大了執法力度，專門就是針對這些販私販假搞違法經營的小企業小商販們。他們害怕賣場調整，因為他們以賣水貨、非法拼裝為生，一旦調整利益將受到巨大損失。
疑問三：調整中如何平衡賣場、商戶等各方利益？
電腦報：調整方案中對E世界、海龍、鼎好等幾大商業賣場的定位都有調整，在實際的調整中，難點在哪里？如何平衡各方利益？
田一川：辯證的從歷史的角度看中關村30年的發展，剛發展的時候，中關村是電子一條街，也有一個名字叫“騙子一條街”，30年發展下來，中關村的賣場規模已經相當龐大，擁有12家電子賣場，知名的只有海龍、鼎好和E世界三家，但坑蒙拐騙現象依然存在，什么黑導購、強買強賣這些都是問題所在。
實際上在整個西區賣場的調整中，利益是最大阻力和難點。目前三座大廈電子賣場面積加起來一共是18萬平方米，總共擁有商戶3800多戶，而電子賣場的平均租金在20元左右/平米，而寫字樓的平均租金是5元/平米，電子賣場為何不按照寫字間的方式出租房屋，就是利益所致，這也是我們在業態調整中最大的難點。
目前很多商戶的利潤來源不正常。一部分經銷商的盈利方式是通過廠商給經銷商的返點來實現的。而那些經營水貨和非法拼裝的DIY商戶，龐大到無法準確統計的程度。
專訪海龍電腦城總經理高偉華
中關村調整樣本海龍的艱難轉型
“中關村傳統電子賣場已經到了不得不調整的地步，現在調整可能短期內利益會有影響，但長期來看不調整可能會面臨死亡的危險。”
調整期損失租金千萬元
電腦報：現在消費者覺得電腦城不是一般人能去的地方，沒有熟人，沒有專業知識和驚人的定力，誰敢去電腦城？
高偉華：的確，我每周都會在不同時間段去賣場觀察，對于你說的這些情況，我自己也是感同身受，如果我是消費者，導購拉客的過分熱情之下，我的心態馬上就發生變化了，這各種問題也是海龍以及整個中關村賣場必須調整的動因之一。
中關村客流量一直在減少，這不是海龍一家的事情，消費者不是對哪個賣場不信任，而是對整個中關村不信任了，這是全行業面臨的危機。曾經是中關村三強之一的賣場太平洋已經不再了，除了其背后的特殊原因以外，如果它經營狀況非常好，也不會說轉型或者退租了。
現在開始的種種調整措施，短期內對中關村賣場來說也許成效不大，也無法扭轉在消費者心目中的壞形象，但是賣場不調整，死亡是肯定要來臨的。
調整后小個體商戶會消失
電腦報：是不是調整以后，只保留高端業態，低端的DIY業態要從海龍消失掉？
高偉華：盡管沒有明文規定，但是政府相關部門召集我們開會提出，到明年底將賣場內DIY降到怎樣的比例。實際上，DIY是整個中關村賣場里比例最高的業態，這種調整直面了這些被調整商家未來的出路。雖然說賣場沒有義務去考慮商家的出路在哪里，但我們不得不考慮，不能說合同到期就如何如何。
今年海龍五層賣場已經開始逐步調整，原來1000平方米的DIY區域已經沒有了，逐漸變成品牌售后的服務店，在接下來的一年中我們也會逐漸調整。
調整以后，也不能說DIY會完全消失。曾經我記得有一陣把所有DIY列入低端產品業態，從我個人的角度來說不是很認同。DIY從品類的角度來說是有消費需求的，賣場能做的就是從幾個方面去調整，把商鋪的形式做一個調整，比如今年海龍引進了高端DIY店面，我覺得可能那些夫妻店，3~5平米的小柜臺確實是有調整的必要。
未來：商場化轉型
電腦報：在海龍的調整中，最困難的地方在哪里？
高偉華：的確，中關村經歷了10多年的調整以后，目前賣場面積大量過剩，而對于這種大規模的業態調整，很容易讓先行者死在沙灘上。并非說海龍有多高覺悟，不調整，可能目前眼前的利益在一定程度一定階段有保證，一旦調整就會有很多影響。
海龍寫字間自有物業的調整相對來說比較容易一些，但是，現在對于海龍來說，調整和管理寫字間大約2000平方米左右的業主店是最難的。這大約2000平方米的業主店分散在海龍寫字間的各個樓層，有些業主自己做產品經營，盡管我們與政府管理部門也進行過交流，業主店的物業權歸屬于業主，海龍去處理與他們的管理關系有一定難度。
電腦報：目前當下，我們對于五年后的海龍有何規劃？我們原來所定義的電子賣場業態，是不是已經過時了，未來海龍電子城可能會改名為“海龍電子商場”之類的名稱，或者海龍MALL等？我們是否會改變與現有租賃商戶的關系？我們希望五年后的電腦城會是什么樣子？
高偉華：從我操盤的角度來看，希望海龍與商戶之間的關系有調整。我們之前不斷再說希望能夠加強對商戶的服務，但實際上賣場收了商戶的租金又去管商戶是如何經營的，商戶是非常不愿意的。我們希望能夠在經營模式上做一些調整，可能我們會借鑒商場化的一些方式，去發揮它的作用，但是并不是說要把海龍變成商場，那樣海龍存在的優勢就沒有了。比如我們現在在三層已經實現了統一收銀，二層也在往100%統一收銀去推進，DIY要實現統一收銀是很難的。另外一方面，我們和經銷商的關系，這種純租賃的方式也希望能有一些改變。
對海龍電子城來說，要經過兩到三年的時間，按照西區調整規劃的要求調整到位。比如用兩年的時間把DIY以及整機商戶的結構調整到位，用實力較強的商戶來替換，另外就是經營模式的調整，希望能夠和今天的海龍有一些變化。
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本文標題：被戴上“正規軍”的中關村 大調整 個體商販將如何生存
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