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本稿子轉(zhuǎn)載于：凱迪社區(qū)

    買房人除了從輿論獲得房價漲跌，還會根據(jù)國家統(tǒng)計信號進(jìn)行自己的判斷，因此哪些是真實(shí)的信號，哪些是假的信號對買房人是比較重要的。

    作為房價的影響因素，應(yīng)包括兩大類，第一大類是市場信息，但市場信息往往摻假或者真假難辨，第二大類是統(tǒng)計信息，但其滯后性決定了也有許多靠不住的地方。

    但萬變不離其宗，如果細(xì)分地看，會看出端倪。

    真降的三大信號：

    無論市場或者政策如何走，決定房價后手會真實(shí)下降的三大信號是買房心態(tài)與預(yù)期、信貸緊縮、持續(xù)促銷不能。

    首先是買房心態(tài)徹底被扭轉(zhuǎn)，大家都預(yù)期房價會出現(xiàn)普跌，因此選擇集中觀望，并且后手市場環(huán)境與政策運(yùn)行也吻合這一預(yù)期，不斷有刺激性政策出臺，不斷減弱成交，不斷出現(xiàn)優(yōu)惠促銷，同時還有一個前提因素就是那些剛需也選擇了同步退市。

    在這種需求停滯狀態(tài)或者說滯脹期，開發(fā)商如果不主動降價挺不過一個季度便會出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性降價。

    而老百姓看不見的一個真實(shí)信號便是信貸緊縮，這個信貸緊縮并非個貸，對于個貸來說，銀行總有評價，對于那些優(yōu)質(zhì)客源，銀行是不擔(dān)心風(fēng)險的，所謂信貸緊縮導(dǎo)致房價下跌的主要內(nèi)涵是開發(fā)信貸的緊縮。

 

 

    目前北京上海等市出現(xiàn)的情況還談不上信貸緊縮，一季度往往是銀行調(diào)整時間，確定政策基調(diào)與全年計劃的時間，因此目前尚不明朗信貸是否真實(shí)緊縮。

    從今年全年運(yùn)行情況看，如果國家真正想調(diào)控，信貸緊縮直接針對開發(fā)商，則后市房價只能下跌。

    持續(xù)促銷不能則是指全線促銷而成交量依然下滑并且多數(shù)人依然持幣觀望，這有點(diǎn)象泡沫破裂的前兆，此前美國日本都有類似情形發(fā)生，中國如果不是國土面積太大，應(yīng)該早就出現(xiàn)此種情形，但由于資本可以在全國范圍內(nèi)流動，所以這種情形一般不會出現(xiàn)。

    而目前市場出現(xiàn)的部分信號充其量是開發(fā)商的心態(tài)調(diào)整與試探措施，并不代表后市房價會真實(shí)下跌。這些信號不外：

    一是首先反映的成交量大規(guī)模下跌。

    短期成交量大幅下跌只是市場對政策的表面反映，多數(shù)原因是各方均存在觀望。

    在一線城市還有一個原因是既往消費(fèi)中投資投機(jī)類消費(fèi)比例過高，而新政直接抑止了這部分消費(fèi)，讓市場出現(xiàn)需求真空，但畢竟存在需求，開發(fā)商通過以下途徑的調(diào)整會卷土重來。

    只有在成交量大規(guī)模下跌后并同時出現(xiàn)以下的情形，則房價下行通道已然形成。

    二是市場投資方面反映的開工量大面積減少。

    近期北京市場出現(xiàn)的一些跡象一是成交量劇減，二是土地出讓量減少并且地價下降，最明顯的一個就是開工量大面積減少，許多人由此認(rèn)定北京房價即將出現(xiàn)大規(guī)模下跌。

    開工量減少主要出自于開發(fā)商對通脹周期與持續(xù)從嚴(yán)調(diào)控政策的謹(jǐn)慎應(yīng)對，因此他們會通過減量來降低開支并且延長觀望時間。

    由于市場始終存在高中低端消費(fèi)與供應(yīng)，因此當(dāng)開工量減少后供求關(guān)系緊張，而一些正常消費(fèi)并不受宏觀政策的直接影響，這間接會促進(jìn)觀望反向運(yùn)行。

    除非全民拒絕買房，否則開工量不能視為房價真實(shí)下降的主導(dǎo)原因。

    三是土地市場反映地價降幅劇烈增強(qiáng)。

    如果你認(rèn)為地價下降了或者沒有出現(xiàn)過去那種瘋狂，便是房價下降的先兆，那就大錯特錯了，因?yàn)樵谀壳暗恼�策市下面，開發(fā)商首要的問題是儲備資本，因此以往的投資熱情肯定會減弱。

    另外，我們發(fā)現(xiàn)在目前的政策環(huán)境下，地方政府出讓商業(yè)用地非常謹(jǐn)慎，而主要集中精力用于保障房建設(shè)。這個時候出現(xiàn)一線城市土地交易價格下降并不能說明任何問題。

    土地市場出的地價降幅劇烈增強(qiáng)，導(dǎo)致后市房價下降實(shí)際因?yàn)殚_發(fā)供應(yīng)的放緩存在一段緩沖時間，房價即使下跌也會拖后一個周期，這個周期的計算方法就是以往正常供應(yīng)周期的一半，在北京約為八個月至一年時間。

    四是市場主體大面積撤離。

    許多買房人看到開發(fā)商推出的個盤減少，輿論顯示的開發(fā)商大規(guī)模撤離，便斷定房價會快速進(jìn)入下降通道，實(shí)則不然，開發(fā)商大面積撤離，既可能是轉(zhuǎn)移戰(zhàn)線，也可能是暫時性收縮，除非泡沫破裂被認(rèn)為是事實(shí)。

    而中介代理機(jī)構(gòu)等的門店收縮或者轉(zhuǎn)移，只能說明過去的投資投機(jī)消費(fèi)過盛，導(dǎo)致在新政下二手交易出現(xiàn)劇烈減量，在邊際效益為零或者規(guī)模效益不明顯的時候主動減少門店以降低成本，并不意味著二手房的降價或減量會迅速傳導(dǎo)到新盤，相反，新盤的真實(shí)降價才影響二手交易價格的調(diào)整。

    五是廣告宣傳中出現(xiàn)大面積促銷信息。

    我們知道，開發(fā)商降價分兩種，一種是主動型，如2008年萬科率先在全國范圍內(nèi)為其旗下樓盤降價銷售，那個時候萬科主動降價主要應(yīng)付的并不是市場利潤而是市場份額，說穿了是基于萬科全國戰(zhàn)略的一種考慮，并不是人們盛傳的那種神算，預(yù)測到了房價會下跌。而更廣泛的降價模式是減少房源推出量基礎(chǔ)上的分類促銷。

    而開發(fā)商真正降價則無須在廣告宣傳上做文章，我們所面臨的是一個由盛轉(zhuǎn)衰的預(yù)期，很自然地，開發(fā)商如果真正想降價銷售，那么圍繞其既定客源便可實(shí)現(xiàn)既降價又成交，否則只能證明開發(fā)商并不想主動實(shí)質(zhì)性降價銷售。

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本文標(biāo)題：如何判斷放假跌漲

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