引言:
隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)從增量到存量,平衡到極化,簡單到復(fù)雜,單一到全面的過渡,疊加城市化發(fā)展逐漸趨于成熟,致使城市地區(qū)對住宅物業(yè)及商業(yè)物業(yè)的需求不斷加大。在此情形之下,大部分房地產(chǎn)商選擇分拆企業(yè)物管公司赴港上市,以謀求在物管時代來臨之際,實現(xiàn)規(guī)模化發(fā)展的同時,加速助推我國城市化發(fā)展進程。
自2018年起,隨著物管公司赴港上市潮的開啟,內(nèi)地赴港上市的物管股就成為港股市場的新寵及成為經(jīng)濟下行周期中的避險資產(chǎn)。截至2018年01月02日至2020年06月15日,內(nèi)地物業(yè)板塊累計漲幅月為257.0%,而同期恒生指數(shù)卻累計收跌22.1%。
鑒于內(nèi)地物管板塊的高景氣度及抗風(fēng)險性,每當(dāng)有物管公司赴港上市,勢必會成為資金最為追捧的對象。特別是2020年初,港股IPO市場連續(xù)出現(xiàn)超千倍認購的新股,便是來自于物管行業(yè)。
據(jù)港交所披露易顯示,深耕長三角地區(qū)、增長迅速的綜合社區(qū)服務(wù)供應(yīng)商的弘陽服務(wù),通過了港交所的聆訊,并開始招股。這意味著港股物管板塊將迎來另一家實力不俗的內(nèi)地物管公司加入。屆時,依托行業(yè)高景氣度及借助自身各方優(yōu)勢,勢必又會掀起一波認購熱潮。
依托弘陽集團“住宅+商業(yè)雙輪驅(qū)動”戰(zhàn)略優(yōu)勢,弘陽服務(wù)實力攀升
與其他物管公司無異,弘陽服務(wù)是中國企業(yè)500強企業(yè)弘陽集團旗下全資控股公司。弘陽服務(wù)自2003年在南京成立后,業(yè)務(wù)重心一直在長三角地區(qū),且依托母公司“住宅+商業(yè)雙輪驅(qū)動”的戰(zhàn)略優(yōu)勢,以及關(guān)連公司弘陽地產(chǎn)豐富的土地儲備,弘陽服務(wù)在管面積增速呈現(xiàn)雙位數(shù)增長。
截至2019年12月31日,弘陽服務(wù)在管面積為1,580萬平方米,而弘陽地產(chǎn)2019年全年合約銷售建筑面積于2019年達到490萬平方米,疊加受益于弘陽地產(chǎn)的土地儲備及在建項目,弘陽服務(wù)的在管住宅物業(yè)總建筑面積持續(xù)增長,2017-2019年年復(fù)合增長率達29.5%。
得益于住宅物業(yè)管理及商業(yè)物業(yè)管理協(xié)同促進,發(fā)展均衡,并在全國范圍內(nèi)得到認可。自2017年以來,弘陽服務(wù)連續(xù)三年被中指院評為物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)之一,就整體實力而言,在2020年物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)中排名第25位。此外,就品牌價值而言,弘陽服務(wù)獲中指院評為2019中國華東物業(yè)服務(wù)領(lǐng)先品牌。
圖源:中指院
除了整體實力及品牌不斷提升外,弘陽服務(wù)一直奉行“以誠待客,卓越服務(wù)”,以滿足客戶的多樣化需求,地域覆蓋廣闊得到不俗的提升。據(jù)了解,截至2020年6月15日,弘陽服務(wù)的合同總建筑面積為2,960萬平方米,由181個項目組成,包括總建筑面積1,780萬平方米的108個在管項目,及總建筑面積1,180萬平方米的73個已簽約管理但尚未交付的項目,所覆蓋省份超10個,直轄市及自治區(qū)超40個。
更值的一提的是,為了進一步提升自身整體實力,弘陽服務(wù)還積極將物業(yè)管理服務(wù)擴展至第三方房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的物業(yè),并取得不俗的成效。就第三方房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)收入而言,相關(guān)收入由2017年的人民幣1,270萬元(單位下同)增加至2019年的4,970萬元,復(fù)合年增長率為97.8%;就在管總建筑面積而言,在管總建筑面積百分比由2017年12月31日的12.7%增長至2019年12月31日的30.0%。 除此之外,弘陽服務(wù)也擴大了在管商業(yè)物業(yè)組合,以涵蓋購物中心、家居裝飾及家具商城、酒店、主題公園等多種形式,并逐步將物業(yè)組合拓展至寫字樓及學(xué)校等其他物業(yè)。截至2019年12月31日,商業(yè)物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)收益占總收益的49.9%,在管商業(yè)物業(yè)總建筑面積達340萬平方米。
多元化服務(wù),差異化定位,呈現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展
與此前傳統(tǒng)物管公司只提供物業(yè)管理服務(wù)不同,弘陽服務(wù)為客戶提供的物管服務(wù)更加多元,更加全面,更加“有溫度”。
具體而言,弘陽服務(wù)自成立至今,就深知物管服務(wù)并非只是做好管轄內(nèi)社區(qū)服務(wù),更要為客戶提供更加全面及多元的服務(wù),讓客戶感知來自“弘陽”的溫度。鑒于此,弘陽服務(wù)從三條業(yè)務(wù)主線出發(fā),分別是物業(yè)管理服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)及非業(yè)主增值服務(wù)。
物業(yè)管理服務(wù)方面,與傳統(tǒng)物管服務(wù)無異,主要向業(yè)主、住戶及租戶提供廣泛的物業(yè)管理服務(wù)。與傳統(tǒng)服務(wù)有所差異的是,弘陽服務(wù)在滿足廣大客戶基礎(chǔ)服務(wù)需求的同時,還針對住宅物業(yè)業(yè)主及住戶的不同,不斷拓展服務(wù)范圍,并打造“宸忻”高端服務(wù)體系,滿足中高端客戶需求的同時,給公司帶來可觀的利潤。
社區(qū)增值服務(wù)方面,與其他早期物管公司不同,自2003年成立,弘陽服務(wù)就為客戶提供包括房產(chǎn)中介服務(wù)、社區(qū)便民服務(wù)、資產(chǎn)管理服務(wù)等社區(qū)增值服務(wù),最大限度滿足客戶社區(qū)服務(wù)多元的需求。
非業(yè)主增值服務(wù)方面,同樣有別于其他物管公司,弘陽服務(wù)依托自身強大的品牌實力及影響力,向其他物業(yè)管理公司提供顧問服務(wù)、房地產(chǎn)開發(fā)商提供地產(chǎn)開發(fā)項目前期規(guī)劃及設(shè)計服務(wù),以及地產(chǎn)開發(fā)商提供銷售協(xié)助服務(wù)等非業(yè)主增值服務(wù),最大限度拓寬自身收入來源。
在為客戶提供更加多元,更加全面,更加有“溫度”的同時,弘陽服務(wù)通過擁抱物聯(lián)網(wǎng),打造出“業(yè)務(wù)一體化+智慧物聯(lián)”的弘陽小鎮(zhèn)一體化平臺。該智能一體化平臺由前臺(即“弘生活A(yù)PP”)及中臺(包括業(yè)務(wù)中臺、物聯(lián)網(wǎng)中臺及數(shù)據(jù)中臺)為支撐,最主要的優(yōu)勢在于其不僅提升日常的管理效率及經(jīng)營能力,降低了公司運營成本,亦可為住宅物業(yè)業(yè)主及住戶提供社區(qū)一站式服務(wù),提升用戶黏性。
有了這么一套高標(biāo)準(zhǔn)化運營及高服務(wù)質(zhì)量管理體系,弘陽服務(wù)不僅成為我國物管行業(yè)中的一匹“黑馬”,經(jīng)營業(yè)績及盈利能力取得高質(zhì)量增長。
截至2017年至2019年底,弘陽服務(wù)營業(yè)收入由2.57億元增至5.03億元,年復(fù)合增長率達39.9%,遠高于同期百強物管企業(yè)營業(yè)收入均值年復(fù)合增速的18.4%;歸屬股東凈利潤則從2,871.2萬元增至5,906.1萬元,年復(fù)合增長率為43.4%,同樣遠高于同期百強物管企業(yè)凈利潤均值年復(fù)合增速的26.06%。
三條主線業(yè)務(wù)成效方面,隨著弘陽服務(wù)在夯實傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)的同時,公司也加快兩大增值服務(wù)業(yè)務(wù)的擴張步伐,進而助推公司收入來源呈現(xiàn)出三條業(yè)務(wù)主線齊頭并進的良好增長態(tài)勢。截止2017至2019年,物業(yè)管理、非業(yè)主增值服務(wù)及社區(qū)增值服務(wù)營收年復(fù)合增長率分別為26.2%、135.4%及47.7%。2019年收入按業(yè)務(wù)劃分,物業(yè)管理、非業(yè)主增值服務(wù)及社區(qū)增值服務(wù)分別占總收入比重為70.5%、24.1%及5.4%。
盈利方面,截至2017年至2019年底,弘陽服務(wù)的毛利率由22.6%提升至25.3%,高于2019年百強物管企業(yè)毛利率均值的24.02%;凈利率(歸屬股東凈利潤/營業(yè)收入*100%)由11.17%提升至11.74%,高于2019年百強物管企業(yè)凈利率均值的8.76%。毛利率及凈利率能領(lǐng)跑百強企業(yè),要得益于弘陽服務(wù)多元化業(yè)務(wù)及“業(yè)務(wù)一體化+智慧物聯(lián)”的發(fā)展策略。
更為重要一點是,弘陽服務(wù)在盈利能力不斷提升的同時,股東所獲取的投資回報也非常可觀。截止2019年底,弘陽服務(wù)的股權(quán)回報率為26.3%,高于2019年同類型規(guī)模的同業(yè)股權(quán)回報率的19.1%;資產(chǎn)回報率為10.6%,同樣高于2019年物管行業(yè)資產(chǎn)回報率的8.7%。
引入重量級基石投資者,恒基李家杰認購7,600萬港元
此次上市,弘陽服務(wù)引入恒基李家杰作為基石投資者,以發(fā)售價中位數(shù)3.80港元計,[此次認購金額約為7,600萬港元。恒基業(yè)務(wù)眾多,地產(chǎn)發(fā)展亦為其中一項重點業(yè)務(wù),市場或會憧憬與弘陽地產(chǎn)(1996)未來或有更多合作。此外,有重量級基石投資者坐鎮(zhèn),反映對公司業(yè)務(wù)前景非常有信心,對外界而言無疑是一個利好消息。
物管收益前景:未來超4,000億市場規(guī)模,弘陽服務(wù)大有可為
隨著我國新型城鎮(zhèn)化進程的不斷加快,城鎮(zhèn)人口數(shù)也在不斷增加,對物業(yè)管理服務(wù)需求也是水漲船高。據(jù)弗若斯特沙利文報告顯示,預(yù)計我國物管公司市場總收益將從2018年2,937億元增至2023年的4,400億元,年復(fù)合增長率為8.4%。其中,其他增值服務(wù)將成為物管收益規(guī)模增長最主要驅(qū)動力,預(yù)計將從2018年的576億元增至2023年1,202億元,年復(fù)合增速為15.9%,高于同期傳統(tǒng)業(yè)務(wù)管理服務(wù)的6.3%。
按照地域劃分,長三角將成為未來超4,000物管收益規(guī)模最主要的受益地域之一。據(jù)弗若斯特沙利文報告顯示,預(yù)計長三角地區(qū)物管公司總收益將從2018年的1,119億元增至2023年的1,723億元,年復(fù)合增長率為9.0%。其中,傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)及其他服務(wù)的總收益2018-2023年的年復(fù)增長率分別為6.7%及15.8%。
從長三角地域的城市圈來看,弘陽服務(wù)所處的大本營江蘇省,將成為長三角地區(qū)物管收益規(guī)模增長最主要的驅(qū)動者省份。據(jù)弗若斯特沙利文報告顯示,江蘇省物管公司收益規(guī)模將從2018年的482億元增至2023年的727億元,年復(fù)合增長率為8.6%,約占2023年長三角地區(qū)物管公司收益規(guī)模的42.2%。
基于未來我國物管行業(yè)將保持高景氣度增長,弘陽服務(wù)此次赴港上市目的也十分明確,繼續(xù)實施“做透大江蘇、深耕長三角、布局都市圈”的戰(zhàn)略,進一步強化在江蘇省的競爭優(yōu)勢,以現(xiàn)有進入的城市為支點,輻射周邊城市,選擇性開拓其他重點都市圈。另外,弘陽服務(wù)上市后亦將會選擇優(yōu)質(zhì)合作伙伴(如第三方房地產(chǎn)開發(fā)商),訂立更多的戰(zhàn)略合作協(xié)議,以擴大第三方開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)組合,進一步多元化客戶群。此外,還將繼續(xù)采用靈活多樣的方式不斷擴大運營規(guī)模,計劃在長三角、西南、華南及華中地區(qū)物色合適的收購機會,并將管理規(guī)范、經(jīng)營狀況良好的物業(yè)管理公司作為潛在收購目標(biāo)。
尾語:
現(xiàn)如今,弘陽服務(wù)已通過上市聆訊,掛牌上市只差臨門一腳。展望未來,我國物管行業(yè)將是水大魚大的時代,而深耕長三角地區(qū)的弘陽服務(wù),將借助自身前瞻性的業(yè)務(wù)策略及定位,將先人一步分享到超4,000億的發(fā)展紅利。在可預(yù)見的形勢下,相信弘陽服務(wù)的投資者及客戶,將會再次收獲“弘陽”的溫暖。
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本文標(biāo)題：弘陽服務(wù)已開始招股 ，恒基李家杰作基石投資者，物管板塊將再掀認購熱潮
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