疫情背景之下,房地產行業短期看韌性,長期看戰略。
4月17日,藍光發展(600466.SH)發布了2019年年報:營業收入達到391.94億元,同比增加27.17%;實現凈利潤達到41.59億元,同比大增66.63%。
同時,2019年藍光發展凈資產收益率達23.88%,同比提升6.81個百分點,凈負債率為79.20%,同比下降23.44個百分點。
2019年,公司高度聚焦住宅地產開發和現代服務業,堅持“中而強”定位,穩健前行,利潤與規模并重,通過核心能力體系打造,實現了高質量的增長。
在房地產銷售規模邁入千億大關后,藍光發展堅持既定戰略,用16個字鋪排2020年經營策略:精準投資、卓越運營、資本突破、變革創新。
進入而立之年的藍光,希望以更從容的姿態,面對變化市場,回歸生意邏輯——投資好項目,提供好產品,創造高價值。
沉心靜氣 雙擎業務模式穩健發展
2020年,高質量、利潤、規模、深耕和長期價值成為行業關鍵詞。這與前期的拿地、規模、擴張相比,已經發生了重大變化。企業永遠是時代的產物,企業始終處于不斷變化的場景之中。適者生存,變革創新者常青。
如今,房地產市場更趨復雜,從增量到存量、從簡單到復雜、從單一到全面,早已告別攻城略地式粗放成長的階段。
2019年,全國商品房銷售面積171,558萬平方米,同比下降0.1%。商品房銷售額159,725億元,同比增長6.5%,增速比2018年回落5.7個百分點。綜合看,2019年商品房銷售增速較前兩年明顯放緩。
地產企業的偏好也發生變化:新城控股提出,穩中求進,地域深耕;中南建設提出要出利潤,穩發展;旭輝強調高質量發展,均好中加速,要堅持長期價值,有長期耐心。顯然,穩健成為行業共識。
在中國城鎮化新階段,城市發展逐漸趨于成熟。土地增量趨于收斂,對存量價值的挖掘變得日益重要。城市能級的差距逐漸擴大,消費者結構價值觀和偏好日趨多元化,任何單一產品方案都無法滿足需要。復雜模式帶來更多變數,全面競爭需要更全面的能力結構去覆蓋。
未來的競爭,不僅僅是規模化競爭,更是精益化競爭,是產品力,資本力和組織創新力的競爭。
經過30年的發展,藍光經歷了1990-2000的“初創開拓”階段、2000-2008的“區域深耕”階段、2008-2019的“全國布局+產業金融”階段,2019年,藍光發展邁入“新經濟轉型穩健發展”階段。
基于“人居藍光+生活藍光”雙擎業務模式,藍光發展高度聚焦住宅地產開發,高度聚焦現代服務業,資本運作與實業經營相結合,在戰略上卡位增量市場和存量市場,相互借力提升市場能效。
2019年,藍光發展完成了旗下子公司藍光嘉寶服務的港股上市,構筑起“A+H 股”雙資本平臺,實現了現代物業管理服務整體規模的快速擴展。
上市之后,藍光嘉寶服務借力資本市場開啟快速擴張,先后同江蘇常發物業、浙江中能物業、成都創藝物業、無錫東洲物業等開展并購合作,2019 年12月簽約管理面積突破1億平,規模提速的同時均衡布局多種業態。
聚焦價值 布局高潛力高能級板塊
伴隨市場增速放緩,房地產公司從跑馬圈地,回歸到以利潤為中心的深耕細作。藍光發展也在區域布局上有了更明確的選擇:那就是按照行業本質,投資布局聚焦高價值及高潛力板塊,聚焦高質量都市圈。
2019年,藍光發展的全國化布局收到成效。2019年,房地產業務實現銷售面積1095.30萬平方米,同比增幅36.63%;實現銷售金額1015.37億元,同比增幅18.70%,其中權益銷售金額715.40億元。營業收入則達到391.94億元,同比增加27.17%,凈利潤達到41.59億元,同比大增66.63%。
事實上,公司遵循國家戰略規劃,精準把握城市群及城市發展規律,聚焦于未來中國人口增長高地,采取“1+3+N”的城市戰略布局,通過深耕及拓展并舉,不斷強化新一線、二級及強三線的投資占比。
2019年,藍光發展通過收并購、合作開發、產業拿地、代工代建等多元化拿地模式新增項目48個,新增土儲面積約1121萬平方米,新增土儲貨值1300億元。其中新一線和二線占比約60%、強三線占比約40%。
截至目前,藍光已成功進駐全國12大區域,60余座熱點城市,開發項目超400個,擁有百萬余業主。
組織更新 雙總部啟航精英治理
強化組織能力,通過有挑戰性的實踐,走出舒適區,從來都是企業基業長青的內在動力。
在基本完成全國布局之后,藍光在2019年完成了“上海+成都”雙總部的布局,更引入了新的核心高管成員,職業經理人團隊為公司發展注入了新鮮血液。
興業證券分析師認為,2019年底,藍光發展任命原華潤置地高級副總裁、華東大區總經理遲峰為總裁,預期遲峰先生在行業資源、土地獲取、管理戰略、融資等方面會給公司幫助,同時對公司在華東區域繼續拓展帶來支持。
而2019年報顯示,藍光項目區域布局中,西南區域(含成都區域和滇渝區域)占比為30%,華東區域占比26%,華中區域占比22%,華南和華北區域占比分別為12%和10%。
2019年,藍光發展形成“上海+成都”雙總部發展格局,上海運營總部輻射范圍內華中區域、華東區域銷售額均出現顯著增長,華中區域銷售金額同比增加65.19%,華南和華北區域業績也突破百億元,六大區域結構占比顯得更加均衡。
風險控制 活的久才能活得好
在很長時期內,高負債是房地產行業的一個特點,那么降負債就是在這個風云變幻的房地產市場“活下來”,更加穩健增長的必經之路。
錢從哪里來,錢要怎么管?對糧袋子的守護需要有更高的管控能力。
2019年,藍光發展繼續拓展融資渠道,與16家大型銀行建立總行級戰略合作,多元化、全方位拓展境內外市場融資渠道,授信總額超2200億元。同時,嚴格控制財務杠桿,確保資金安全和嚴控財務風險。2019年公司凈負債率下降至80%以下,資產負債率控制在80%左右,扣預后的資產負債率僅為67.94%,財務杠桿的降幅明顯。
華泰證券分析師認為,2019年藍光發展通過公司債、短融、私募債等公開市場募資47億,此外2020年1月擬設立辦公物業類REITs,發行規模不超過人民幣10.65 億元。多元融資渠道通暢疊加負債率修復釋放杠桿空間,2020 拓展力度依然可期。
而在2020年初,藍光發展主體信用評級被大公國際資信評估有限公司上調至AAA,穆迪評級至B1,標普評級為B+,評級展望穩定。
2月18日,藍光發展公告決定,擬將目前持有的藍光嘉寶服務股份11584.02萬股由內資股轉換為流通H股。分析師認為,若此次股份轉換順利完成,有利
節奏把控 從容面對市場穿越周期
2020年,面對經濟形勢和市場環境的考驗,藍光發展提出將在“精準投資、卓越運營、資本突破、變革創新”的年度經營策略下,積極面對挑戰,平穩度過疫情,從容面對市場。
節奏把控,對企業異常重要。融資節奏,投資節奏,營銷節奏和供貨節奏,在均衡、協同的效應下才能實現“從容”。
這種節奏也只能在高品質下的快速開發下,才可能得以實現,而所謂高品質,標準是客戶滿意。顯而易見的是,2020年將是藍光大力塑造產品力的一年。
2020年,藍光計劃土地投資總額不超過400億元;自有房地產項目計劃開工面積1100萬平方米,竣工面積600萬平方米。
不破不立,藍光以提效率、促效益為目標,深入推進組織變革,進一步“強區域、精總部”。總部全面提升運營能力、強化投后管理,各大體系橫向貫通;區域以項目為導向,提升運營能力、營銷專業能力。以人才之變、組織之變、機制之變,持續優化流程,提升效率、釋放活力,實現組織高效化、總部平臺化、區域公司化。以業務為導向,推進數字化轉型。各產業公司聚焦主業,降本增效,與公司主業協同聯動。
30年的企業既成熟,又年輕。2020年的藍光持續實現高質量增長,值得期待。
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本文標題：年報大考丨藍光發展2019年成績單出爐
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