來源：明源地產(chǎn)研究院(mydcyjy)，作者：艾振強(qiáng)
前不久，蘇世民的新書《蘇世民：我的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)》在國內(nèi)出版發(fā)行，許家印、郁亮、王文學(xué)、馬云、馬化騰、馬明哲、基辛格等頂級(jí)大佬，都紛紛為其新書站臺(tái)。真可謂是一呼百應(yīng)。
蘇世民之所以有如此能量，是因?yàn)樗谴竺ΧΦ暮谑瘓F(tuán)的創(chuàng)始人、董事長，中文譯名是史蒂夫·施瓦茨曼。
成立于1985年的黑石集團(tuán)，主要業(yè)務(wù)有房地產(chǎn)、私募股權(quán)、對(duì)沖基金、信貸4大板塊。截至2019年底，其管理資產(chǎn)規(guī)模達(dá)5711億美元，是全球最大的私募股權(quán)投資基金之一。其中，房地產(chǎn)的管理規(guī)模為1632億美元，卻給黑石帶來15.02億美元的可分配利潤，占去年公司總體利潤的近一半。
▲來源：黑石集團(tuán)年報(bào)、明源地產(chǎn)研究院
30年來，黑石地產(chǎn)板塊的年均凈收益達(dá)到16%，超過了包括傳統(tǒng)業(yè)務(wù)PE在內(nèi)的其他資產(chǎn)類別。因此，早在十幾年前，諸如萬科、萬通等國內(nèi)房企，就試圖學(xué)習(xí)黑石。隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場逐步由增量開發(fā)向存量時(shí)代轉(zhuǎn)軌，這一需求變得越發(fā)迫切。因?yàn)榇媪繒r(shí)代，意味著要從產(chǎn)銷模式轉(zhuǎn)向資管模式，黑石十分值得借鑒……
然而，迄今為止，還沒有哪家房企有黑石的雛形。誰是中國的黑石?明源君認(rèn)為，其并不會(huì)誕生于房企，而會(huì)是其他機(jī)構(gòu)。比如平安不動(dòng)產(chǎn)。截至2019年底，其資產(chǎn)管理規(guī)模已超4400億人民幣，只有黑石的1/9。然而，作為一家“投資及資產(chǎn)管理公司”，平安不動(dòng)產(chǎn)不僅具有專業(yè)的投資能力、投后管理能力、風(fēng)險(xiǎn)控制能力及優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，特別是商業(yè)地標(biāo)的打造能力——在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的管理是覆蓋全價(jià)值鏈的既為投資、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)、運(yùn)營管理，并且還在積極的推進(jìn)科技化建設(shè)。很可能是未來的投資商和運(yùn)營商巨頭。
前瞻布局，瞄準(zhǔn)一二線，兩條腿走路
搶占先機(jī)，又有效地分散了投資風(fēng)險(xiǎn)
財(cái)報(bào)顯示，截至2019年底，平安不動(dòng)產(chǎn)的資產(chǎn)管理規(guī)模超過4400億元，穩(wěn)居國內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)資管規(guī)模大哥大的位置。這與其前瞻性的布局，增量和存量雙輪驅(qū)動(dòng)，以及主要布局一二線城市緊密相關(guān)。
一、布局早，1995年就已經(jīng)開始介入
黑石是1991年才開始進(jìn)軍地產(chǎn)業(yè)務(wù)，當(dāng)時(shí)，美國的城市化率是75.70%，早已進(jìn)入城市化穩(wěn)定發(fā)展階段，時(shí)真正的存量時(shí)代�？墒�，在較長一段時(shí)間內(nèi)，黑石的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)一直不溫不火。根據(jù)黑石2007年披露的上市路演材料可以發(fā)現(xiàn)，彼此，黑石在私募股權(quán)、房地產(chǎn)和對(duì)沖基金領(lǐng)域優(yōu)勢(shì)明顯，私募股權(quán)投資還是黑石的第一大投資部門。一直到2010年之后，黑石集團(tuán)的房地產(chǎn)部門才逐步壯大。
△來源：聯(lián)合國、明源地產(chǎn)研究院
相比之下，平安不動(dòng)產(chǎn)的布局要早得多。早在1995年，深圳市平安物業(yè)投資管理有限公司即注冊(cè)成立，當(dāng)時(shí)中國的城市化率僅為30.96%，正處于城市化加速階段的起跑線上。
2013年開始，平安不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)入加速發(fā)展階段。當(dāng)年資產(chǎn)管理規(guī)模超400億元;2014年，資產(chǎn)管理規(guī)模超800億元;2015年，資產(chǎn)管理規(guī)模超1600億元……
因此，早在2012年萬科喊出“白銀時(shí)代”之后，各企業(yè)就紛紛開始轉(zhuǎn)型。但一些房企看到增量行情再次開啟之后，就迅速放棄了轉(zhuǎn)型。平安不動(dòng)產(chǎn)的成功源于前瞻也有堅(jiān)持。
僅憑一波增量開發(fā)市場的牛市，并不能改變整個(gè)行業(yè)由增量轉(zhuǎn)向存量的大趨勢(shì)。受短期誘惑放棄轉(zhuǎn)型的企業(yè)，后續(xù)將很可能錯(cuò)失存量市場的門票。
二、雙輪驅(qū)動(dòng)，增量存量兩條腿走路
查爾斯·漢迪認(rèn)為，一個(gè)組織和企業(yè)必須要在“第一曲線”達(dá)到巔峰之前，找到企業(yè)的“第二曲線”，并第一曲線達(dá)到頂點(diǎn)之前開始增長，才能實(shí)現(xiàn)持續(xù)增長。
回顧歷史可以發(fā)現(xiàn)，美國二戰(zhàn)以后誕生的一些大型開發(fā)商逐漸消失了，是因?yàn)檫@些公司在住宅市場滿足之后，沒有及時(shí)進(jìn)入商用不動(dòng)產(chǎn)或其他的新型增長行業(yè)。
數(shù)據(jù)顯示，目前，美國上市REITs的市值，是上市開發(fā)商的7倍左右。
平安不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理領(lǐng)域的時(shí)間足夠早，一開始其主要聚焦于商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，但其也沒有放棄增量開發(fā)領(lǐng)域的機(jī)會(huì)。畢竟，直到今天，我國仍然處于城市化發(fā)展的加速階段。增量開發(fā)的空間巨大，且利潤誘人。
平安不動(dòng)產(chǎn)2012年發(fā)力開發(fā)投資業(yè)務(wù)領(lǐng)域。由于其是真股權(quán)投資，而且與開發(fā)商的合作過程中是純粹的“財(cái)務(wù)投資人”，“不操盤、不并表”，解決了開發(fā)商沖規(guī)模過程中的資金壓力，深受開發(fā)商歡迎。這使得平安不動(dòng)產(chǎn)在布局未來的同時(shí)，又能享受當(dāng)下的利潤，并且也能夠幫助其更好地在資產(chǎn)管理領(lǐng)域的耕耘。
因?yàn)楦鶕?jù)查爾斯?jié)h迪的“第二曲線”理論，企業(yè)轉(zhuǎn)型的最佳時(shí)機(jī)是A點(diǎn)，如果到B點(diǎn)再考慮轉(zhuǎn)型，最終往往會(huì)錯(cuò)過“第二曲線”。那些提前進(jìn)行存量布局，前瞻性打造自身“第二曲線”的企業(yè)更容易搶占未來的先機(jī)。
△資料來源：明源地產(chǎn)研究院
三、主要投資一二線城市，分散風(fēng)險(xiǎn)
受疫情沖擊，今年不少企業(yè)信貸質(zhì)量面臨下行壓力，導(dǎo)致其信用評(píng)級(jí)遭下調(diào)，一季度穆迪作出負(fù)面評(píng)級(jí)行動(dòng)的次數(shù)達(dá)到過去五年來的最高水平。
可是，在一片評(píng)級(jí)下調(diào)聲潮中，穆迪發(fā)布對(duì)平安不動(dòng)產(chǎn)的首次信用評(píng)級(jí)結(jié)果是“Baa2”——投資級(jí)長期信用評(píng)級(jí)，展望穩(wěn)定。
雖然我國的疫情防控十分精準(zhǔn)高效，但國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)普遍還是受到了不小的沖擊，為何平安不動(dòng)產(chǎn)能夠得到穆迪的另眼相看?
穆迪的說法是“公司擁有穩(wěn)定的業(yè)務(wù)增長前景……資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)現(xiàn)金流穩(wěn)定、盈利能力強(qiáng)……平安不動(dòng)產(chǎn)在篩選優(yōu)質(zhì)合作伙伴、被投項(xiàng)目監(jiān)督方面擁有嚴(yán)謹(jǐn)?shù)目刂屏鞒獭?rdquo;
這又跟公司的布局密不可分。目前，平安不動(dòng)產(chǎn)已布局5大區(qū)域，深耕數(shù)十座城市。
△布局5大區(qū)域，深耕數(shù)十座城市(來源：平安不動(dòng)產(chǎn)官網(wǎng))
從區(qū)域分布看，平安不動(dòng)產(chǎn)主要投資一二線城市核心區(qū)域，符合不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理的布局邏輯——因?yàn)檫@些區(qū)域人口聚集度高，經(jīng)濟(jì)增速快，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，一定程度上保障了其商業(yè)資產(chǎn)的處置價(jià)值。
中國各線城市的城鎮(zhèn)化率水平
△資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局、明源地產(chǎn)研究院
在國內(nèi)的深圳、上海、北京、天津等核心城市，平安不動(dòng)產(chǎn)都投資打造了地標(biāo)性建筑。這些投資性物業(yè)不僅沉淀了優(yōu)質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)，而且在平安不動(dòng)產(chǎn)投入運(yùn)營并加持精細(xì)化管理后，物業(yè)價(jià)值得以提升，實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)的保值增值。
資金募集、雙專業(yè)優(yōu)勢(shì)等4大能力
確保規(guī)模增長的同時(shí)凈利連年翻番
除了黑石，凱德在不動(dòng)產(chǎn)投資和資管領(lǐng)域也是頂尖機(jī)構(gòu)，國內(nèi)試圖模仿的開發(fā)商、地產(chǎn)基金公司不少——進(jìn)入的時(shí)間較早，而且也是兩條腿走路，甚至布局的城市也不少，可是，有的做著做著就消失了，現(xiàn)存做的出色的也極少——一是規(guī)模較小，二是業(yè)績波動(dòng)比較大。
可是，平安不動(dòng)產(chǎn)卻表現(xiàn)得十分穩(wěn)健，不僅資產(chǎn)管理規(guī)模逐年快速增長，營收和利潤也表現(xiàn)出色——2018和2019年，其歸屬母公司所有者的凈利潤連年翻倍增長，分別增長153.24%和100.68%。
如此高速增長下，使得早在2019年底，平安不動(dòng)產(chǎn)就以不到黑石4成的資產(chǎn)管理規(guī)模，創(chuàng)造了相當(dāng)于黑石近7成的凈利潤(僅限房地產(chǎn)業(yè)務(wù))。如果能繼續(xù)保持這樣的增速，超越黑石指日可待。
明源君認(rèn)為，這得益于平安不動(dòng)產(chǎn)強(qiáng)大的資金實(shí)力、雙專業(yè)優(yōu)勢(shì)、資產(chǎn)管理和風(fēng)險(xiǎn)控制能力。
一、可以多渠道獲取低成本資金，將業(yè)務(wù)周期長短組合，股債權(quán)形式靈活配置
資金密集型是不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)的典型特征，不論是投資還是資產(chǎn)管理，資金都是基礎(chǔ)中的基礎(chǔ)。
平安不動(dòng)產(chǎn)的資金來源有三部分：自有資金、保險(xiǎn)資金和第三方資金(機(jī)構(gòu)和個(gè)人客戶)。
由于背靠中國平安，平安不動(dòng)產(chǎn)有著獲取低成本資金的天然優(yōu)勢(shì)。然而，這只是一方面。平安不動(dòng)也在不斷推進(jìn)多元化的融資渠道。
比如，在金融化創(chuàng)新方面，平安不動(dòng)產(chǎn)依托中國平安的綜合金融優(yōu)勢(shì)和自身資源優(yōu)勢(shì)，持續(xù)推進(jìn)供應(yīng)鏈ABS等資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)布局，打通資金端和資產(chǎn)端的連接，開拓公司新的業(yè)務(wù)增長點(diǎn)。
今年，基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs試點(diǎn)已宣布啟動(dòng)，商業(yè)地產(chǎn)公募REITs落地越來越近。對(duì)平安不動(dòng)產(chǎn)這家專業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)投資及資產(chǎn)管理公司來說，意味著更大的藍(lán)海。
概而言之，由于平安不動(dòng)產(chǎn)具有全過程金融產(chǎn)品的設(shè)計(jì)能力，募資能力強(qiáng)大，使得其能通過“融、投、管、退”的全價(jià)值鏈路徑，將業(yè)務(wù)周期長短組合，股債權(quán)形式靈活配置，進(jìn)行多樣化的金融產(chǎn)品布局和主動(dòng)管理，推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值提升，獲得高安全邊際。
二、金融+地產(chǎn)雙專業(yè)，能夠深入挖掘房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈的價(jià)值，投資能力強(qiáng)
前幾年，很多房企宣布做金控平臺(tái)，對(duì)此，馮侖就表示，現(xiàn)在金融產(chǎn)品復(fù)雜多樣，有金融牌照后可以快速解決資金問題。當(dāng)年，中國臺(tái)灣有幾家地產(chǎn)公司都快不行了，通過賣壽險(xiǎn)解決自己的資金鏈問題。但是，現(xiàn)在急著往金融跑的，很多都是資金鏈出了大問題，面臨著很大的困難。相反，如果從金融往地產(chǎn)跑的，往往又快又好。
為何會(huì)這樣?因?yàn)槎叩倪壿嫴恍�，前者是為自己輸血，不管好�?后者有自己的邏輯和嚴(yán)格的篩選標(biāo)準(zhǔn)。平安不動(dòng)產(chǎn)的穩(wěn)健經(jīng)營就離不開其專業(yè)的投資能力。
當(dāng)前，市場上一些債性融資、明股實(shí)債的出資方，主要是根據(jù)房企的信用評(píng)級(jí)、還款信用來做決斷。相較之下，做真股權(quán)投資的平安不動(dòng)產(chǎn)在篩選項(xiàng)目時(shí)，不僅關(guān)注合作方評(píng)級(jí)等基礎(chǔ)指標(biāo)，而且考量其盈利能力、專業(yè)能力。
在選擇項(xiàng)目和合作方的眼光上，雖然平安不動(dòng)產(chǎn)不參與項(xiàng)目直接操盤，但是對(duì)項(xiàng)目所有信息掌握第一手資料，因此會(huì)從定量的維度考慮項(xiàng)目的成本控制、溢價(jià)水平、營銷能力和投資收益回報(bào)，并進(jìn)行綜合排名;還會(huì)從定性的角度對(duì)合作方的多個(gè)維度進(jìn)行評(píng)價(jià)，包括工作效率、問題解決能力、工作流程的控制能力等。
由于這些都是由一線直接接觸項(xiàng)目的員工來打分的，最終匯總統(tǒng)計(jì)形成對(duì)這些合作方的內(nèi)部排名。這樣甄選出的合作方與項(xiàng)目，往往具有很大的價(jià)值成長空間。
而且，平安不動(dòng)產(chǎn)從不冒進(jìn)，即便是在大行情下，股權(quán)投資的機(jī)會(huì)明顯多于之前，但公司也要選擇最合適的合作方、最合適的時(shí)間點(diǎn)，優(yōu)中選優(yōu)，一步一個(gè)腳印地推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)股權(quán)投資落地。
這種通過金融賦能，深入挖掘房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈價(jià)值的模式，反過來又進(jìn)一步幫助平安更好地捕捉投資機(jī)會(huì)。
三、資產(chǎn)管理能力強(qiáng)，能夠在高成本條件下，持續(xù)打造眾多標(biāo)桿商業(yè)地標(biāo)項(xiàng)目
財(cái)報(bào)顯示，2019年平安不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)收入同比增長17.73%，歸屬母公司股東的凈利潤同比增長100.68%，凈利潤增長率高于營收增長率，而且凈利潤的數(shù)值也高于營收。
可能有人要問了，為什么凈利潤比營業(yè)收入還高?這其實(shí)就是不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理的迷人之處——因?yàn)槌擞袪I業(yè)收入外，資產(chǎn)也在不斷的增值!而這，也體現(xiàn)了平安不動(dòng)產(chǎn)的資管能力。
在持有型資產(chǎn)方面，通過精準(zhǔn)的投資區(qū)域選擇(核心城市核心地段)和投資產(chǎn)品定位，平安不動(dòng)產(chǎn)從設(shè)計(jì)、規(guī)劃、運(yùn)營、管理全流程打造了諸多匠心地標(biāo)，并對(duì)其進(jìn)行全價(jià)值鏈運(yùn)營管理。
目前、平安不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)已經(jīng)在深圳、杭州、天津、北京、長沙、濟(jì)南等地打造了眾多地標(biāo)性建筑。這些項(xiàng)目不僅沉淀了優(yōu)質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)，而且還在平安不動(dòng)產(chǎn)投入運(yùn)營以及加持精細(xì)化管理后，實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)價(jià)值的提升。
△深圳平安金融中心
平安集團(tuán)而今的總部大樓——深圳平安金融中心，就是由平安不動(dòng)產(chǎn)全流程設(shè)計(jì)、打造、運(yùn)營、管理的。
這座獲得“2019年度全球400米以上最佳建筑獎(jiǎng)”的大廈，是世界最高辦公建筑。包括商場、寫字樓、酒店、觀光層等4大業(yè)態(tài)。
作為一家投資和資產(chǎn)管理公司，要在高成本的前提下，要打造精品項(xiàng)目，對(duì)全生命周期的投資和資產(chǎn)管理提出了很高的要求;平安不動(dòng)產(chǎn)的作品和業(yè)績證明了它擁有這樣的作品力和專業(yè)能力。
依托平安的綜合資源優(yōu)勢(shì)，平安不動(dòng)產(chǎn)有足夠的資源、能力、精力、心力進(jìn)行精雕細(xì)琢和產(chǎn)品打磨，甚至能精細(xì)化到一種石材的挑選與品質(zhì)把控。
這一投資及資產(chǎn)管理能力，使得其在行業(yè)結(jié)構(gòu)分化、行業(yè)生態(tài)蝶變的環(huán)境中顯得特別的突出。
四、專業(yè)背景的獨(dú)立的投后管理團(tuán)隊(duì)，“全流程”參與，從事投后管理和風(fēng)控
怎么投很重要，投資之后怎么管同樣重要。在保證項(xiàng)目穩(wěn)健運(yùn)行方面，平安不動(dòng)產(chǎn)也有“金融+地產(chǎn)”專業(yè)背景的獨(dú)立的投后管理團(tuán)隊(duì)，“全流程”參與到項(xiàng)目中，為項(xiàng)目“保駕護(hù)航”。
為了實(shí)現(xiàn)“全流程把控”的目標(biāo)，平安不動(dòng)產(chǎn)會(huì)進(jìn)行項(xiàng)目宏觀層面及項(xiàng)目日常經(jīng)營兩個(gè)維度的管理，確保投后管理“嵌入其中”。
具體而言，從投資到管理，再到退出，從相關(guān)流程、規(guī)則和制度的制定，再到落地執(zhí)行，平安不動(dòng)產(chǎn)總部與區(qū)域、城市公司的投資管理、投后管理團(tuán)隊(duì)有著高效的協(xié)同，在嚴(yán)守風(fēng)控底線的前提下，最大程度保障項(xiàng)目預(yù)期回報(bào)的實(shí)現(xiàn)。
這一貫通“融投管退”全生命周期的投資及管理機(jī)制、精細(xì)化的運(yùn)營管理、多維度的資源賦能，有效助力資產(chǎn)價(jià)值增長與涌流。
科技賦能，當(dāng)下降本提效
孕育著未來的新商業(yè)模式
2019財(cái)年，軟銀巨虧近125億美元。可是，前不久，其卻對(duì)自如、貝殼找房分別投資10億美元。
為何?
一是孫正義是一個(gè)科技的信徒，過去PropTech(房地產(chǎn)科技)投資總共超過150億美金，3年對(duì)而自如和貝殼找房是典型的靠技術(shù)和數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)的公司。
二是因?yàn)榉康禺a(chǎn)是世界上規(guī)模最大的資產(chǎn)類別，科技對(duì)其改造具有無限性，技術(shù)的一丁點(diǎn)改變影響的市場也是巨大的——在增量開發(fā)領(lǐng)域，可以降本提效，比如智能強(qiáng)排、無人機(jī)土方測量，建筑機(jī)器人，同時(shí)帶來產(chǎn)品的溢價(jià)，比如智慧社區(qū);在存量領(lǐng)域更是可以催化出新的商業(yè)模式，比如，基于互聯(lián)網(wǎng)和人工智能的社區(qū)增值服務(wù)。
未來行業(yè)是資本的競爭，更是科技的競爭。近些年來，各個(gè)有遠(yuǎn)見的房企也在紛紛布局地產(chǎn)科技，增大行業(yè)的科技含量，拓展新業(yè)態(tài)。
數(shù)據(jù)表明，2017至2019年，中國在房地產(chǎn)科技領(lǐng)域始終遙遙領(lǐng)先，是亞太區(qū)最大的投資目的地。孫正義，正是看到了這一發(fā)展趨勢(shì)。
平安不動(dòng)產(chǎn)當(dāng)然也不例外。在中國平安“金融+生態(tài)”“金融+科技”的戰(zhàn)略指引下，平安不動(dòng)產(chǎn)積極擁抱科技創(chuàng)新，大力深化在地產(chǎn)投資垂直領(lǐng)域的科技探索，推動(dòng)公司治理及運(yùn)營管理體系全方位迭代升級(jí)。
最近，平安不動(dòng)產(chǎn)KYR智慧投評(píng)系統(tǒng)V1.0正式上線，實(shí)現(xiàn)了不動(dòng)產(chǎn)業(yè)態(tài)投資評(píng)審行為全面線上化、智能化。
KYR(平安房地產(chǎn)投資生態(tài)一體化平臺(tái))是平安不動(dòng)產(chǎn)決策與經(jīng)營分析的智慧引擎，將AI科技、大數(shù)據(jù)與業(yè)務(wù)專家經(jīng)驗(yàn)有機(jī)融合，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)投資過程中的標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)建與資產(chǎn)透視，打造以數(shù)據(jù)和風(fēng)控為核心的智慧型平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)多維數(shù)據(jù)分析、專家智慧賦能、洞察價(jià)值先機(jī)。平臺(tái)功能包含覆蓋市場、資金、行業(yè)、城市、土地、項(xiàng)目、金融產(chǎn)品等多維度房地產(chǎn)相關(guān)分析模型;不動(dòng)產(chǎn)投評(píng)、信評(píng)及風(fēng)控模型;交易對(duì)手全景畫像;項(xiàng)目收益智慧測算及投后風(fēng)險(xiǎn)警示與追蹤等。
智慧投評(píng)系統(tǒng)是KYR的重要組成部分，可幫助平安不動(dòng)產(chǎn)全面實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)投資評(píng)審行為線上化，包括在線測算、自動(dòng)報(bào)告、城市縱橫、板塊綜觀、房企聚焦等核心功能與模塊，多角度對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行智能評(píng)審(如下表)。
除KYR之外，依托在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域豐富的投資管理經(jīng)驗(yàn)，平安不動(dòng)產(chǎn)深挖業(yè)務(wù)應(yīng)用場景，打造覆蓋投前、投中、投后、退出四大階段的KYP(智能投資一體化平臺(tái))，實(shí)現(xiàn)投資業(yè)務(wù)全流程線上化。該平臺(tái)覆蓋5大投資條線、15類投資項(xiàng)目，細(xì)化3000多個(gè)標(biāo)簽、200多個(gè)決策因子，多角度對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行精細(xì)化管理，為投資業(yè)務(wù)全流程管控賦能提效，幫助用戶“知行合一”，將隱性風(fēng)險(xiǎn)降至最低。
此外，智慧財(cái)務(wù)(資財(cái)/業(yè)財(cái)一體化平臺(tái))構(gòu)建起業(yè)財(cái)一體化、財(cái)資一體化、績效執(zhí)行一體化視角的智能平臺(tái)，通過流程打通、數(shù)據(jù)沉淀、決策分析，全面提升公司經(jīng)營水平與管理效能。
大數(shù)據(jù)平臺(tái)整合宏觀、城市、土地、項(xiàng)目、輿情等內(nèi)外部數(shù)據(jù)，深入挖掘數(shù)據(jù)商業(yè)模式，有效滿足內(nèi)部管理需求，并支持各類數(shù)據(jù)應(yīng)用……
根據(jù)其長遠(yuǎn)的規(guī)劃，平安不動(dòng)產(chǎn)將持續(xù)升級(jí)科技含量，助力公司的信息化建設(shè)，為不動(dòng)產(chǎn)投資及資產(chǎn)管理的全流程以及行業(yè)生態(tài)圈持續(xù)賦能。
這些平臺(tái)和數(shù)據(jù)，不僅能夠?yàn)楣镜耐顿Y決策、資產(chǎn)價(jià)值幾何提供依據(jù)，而且還能演變出新的商業(yè)模式，比如，為在平安不動(dòng)產(chǎn)生態(tài)內(nèi)的企業(yè)和個(gè)人提供賦能，而這本身也是資產(chǎn)管理的一個(gè)部分……
小結(jié)
此前的很長一段時(shí)間，我國房地產(chǎn)投資的模式主要是以下兩種：第一種是“開發(fā)商全鏈條管理”的模式——開發(fā)商自己找錢找地，設(shè)計(jì)、開發(fā)、銷售、物業(yè)全部自己“包圓”;第二種是“開發(fā)商+金融機(jī)構(gòu)”債權(quán)融資的模式。
第一種模式下，一旦擴(kuò)張過快、資產(chǎn)過重很容易導(dǎo)致開發(fā)商周轉(zhuǎn)不靈，現(xiàn)金流緊缺。過高的財(cái)務(wù)杠桿，已成房企“活下去”的最大阻礙，即便是合作開發(fā)，也往往會(huì)有爭奪操盤權(quán)和并表問題;第二種模式，受資管新規(guī)影響，空間已被極大地壓縮。
事實(shí)上，隨著我國房地產(chǎn)從增量開發(fā)向存量經(jīng)營轉(zhuǎn)軌，目前已經(jīng)涌現(xiàn)出裂變出投資商、開發(fā)商、運(yùn)營商和服務(wù)商。美國的房地產(chǎn)行業(yè)，這樣的格局早已成型。從國外發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來看，業(yè)界認(rèn)為國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)同樣會(huì)這樣，各條細(xì)分賽道將發(fā)展壯大。
作為一家投資和資產(chǎn)管理公司，平安不動(dòng)產(chǎn)的穩(wěn)健成長，源于其四大能力：強(qiáng)大的資金密集和管理能力、房地產(chǎn)全價(jià)值鏈的投資能力、全生命周期的投后管理和資產(chǎn)管理能力和全方位的風(fēng)險(xiǎn)控制能力。
最近，平安不動(dòng)產(chǎn)先后獲得中國資產(chǎn)管理金貝獎(jiǎng)“2020最佳不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理公司”獎(jiǎng)(8月9日)和中國地產(chǎn)風(fēng)尚大獎(jiǎng)“2020中國年度影響力地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)”(8月12日)，這是平安不動(dòng)產(chǎn)分別3年和4年蟬聯(lián)這兩個(gè)獎(jiǎng)項(xiàng)。憑的正是其在資管新趨勢(shì)中卓越的不動(dòng)產(chǎn)投資及資產(chǎn)管理能力、出眾的發(fā)展成果、領(lǐng)先的行業(yè)影響力。顯然，在未來角逐中，平安不動(dòng)產(chǎn)已牢牢占據(jù)了先機(jī)，而前方的道路無比廣闊。
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本文標(biāo)題：一文看懂平安不動(dòng)產(chǎn)的投資發(fā)展邏輯
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