6月21日,恒大地產集團有限公司(3333.HK)遭遇了一場突如其來的做空。
當日一早,一家名為Citron Research(香椽)的第三方獨立調查機構,用一份長達57頁的報告,“突襲”了恒大。
在這份報告中,Citron通過獨立分析,列舉了大項“五宗罪”,得出了一個看起來有些駭人的結論——恒大實際上已經資不抵債。
當日,恒大股價大跌11.61%。
“這個跌幅已經是開了投資者會議的結果。”一位港股分析師告訴本報,21日下午1點30分,恒大緊急召開了投資者電話會議,將中午收盤時大跌17%的局面,稍微扭轉。
“對方的指責太荒唐了。”恒大董事長許家印在電話會議上顯得十分氣憤。他聲稱,作為一家上市公司,恒大賬上的現金與負債,都有會計師事務所進行審計,不可能存在造假。
“今天早上,我們正在沽空恒大,到達我們的目標價我們就會走人。”一位基金經理則這樣告訴本報。此前,這些投資者已經收到信息,準備在21日早上沽空恒大。
場面有些難看。21日,恒大這家名列內房股前五的大型地產商,市值一日縮水 76.26億港元,當日成交量37.14億港元,較前一日2.99億港元的成交量,放大超過12倍,其中,做空金額2.54億港元,較前一日的847.4萬港元,放大近30倍!
質疑表外資產負債表
Citron是一家擅長于狙擊中國概念股的民間調查機構,曾以做空東南融通并導致其退市而聞名,去年11月,該公司還做空了在美上市的奇虎360,其創始人萊福特曾被美國期貨協會自1998年起禁入該行業三年,認為他發布虛假誤導性信息欺騙詐騙客戶,違背公正公平交易原則。
21日早上,Citron在其官網上公布了這份看空恒大的分析報告。
該報告向投資者列出了恒大的“五宗罪”,包括:通過欺騙性的會計處理粉飾報表,掩飾資不抵債的事實;通過賄賂不法獲得土地;因融資困難、樓價低迷產生的危機,恒大造出一個復雜的龐氏風格的融資計劃;投資足球、影視等高風險、沒回報的產業等。
恒大業績報告顯示,截至2011年12月31日,恒大的股權價值為350億元。然而,Citron指出,恒大通過6種“財技”,夸大了資產,并低估了負債。在對這6種“財技”進行調整后,Citron認為,恒大目前擁有高達710億元的資金需要在賬目進行減值,因此,其備考股權應該為負360億元。
報告中的一份圖表顯示,近年來,恒大的快速發展是建立在高負債的基礎上。一份圖表顯示,2006年至2011年,恒大的資產增長速度與其負債增長呈正相關。2006年至今,恒大累積營運現金流量為負280億元。而造成目前恒大亮麗業績的原因,正是恒大報表中夸大資產和低估負債的動作。
例如,在夸大資產方面,Citron指出,其中一個招數是“偽造現金余額”。
企業一般會把手上的營運現金流存入銀行,作活期存款。按照恒大財報公布的企業營運現金流,Citron計算了從2010年至2011年恒大現金流的利息回報后發現,這筆現金的利息回報率比央行公布的同期短期存款利率還要低。
數據顯示,2010年初至2011年底,恒大的營運現金流平均利息回報率從未超過0.5%。而其他地產公司,如綠城、華潤置地等企業的
現金流平均利息回報率多在0.5%至1.5%之間。 因此,Citron認為,恒大所公布的龐大的現金流存在造假。
恒大財報顯示,截至2011年底,該公司的平均現金流量為284億元。Citron研究后發現,若參照公司的平均現金流利息回報率來計算,該公司的現金流量僅為119億元。Citron即認為,恒大在現金流上夸大了約170億元。
在低估負債的會計處理上,Citron同樣給出了例子。
如,2010年,為了融資,恒大與湖南雄震投資有限公司合作過一個名為“中融·恒大華府房地產項目投資集合資金信托計劃”的信托融資。在該信托融資中,恒大需要建立一個項目公司,且在會計上,這個項目公司會成為恒大的子公司。
一位從事審計的專業人士告訴本報,信托融資是在中國資金緊缺時特有的融資方式,境外并不常見。一般來說,這種信托融資可以作為表外負債,即由于過程產生的是或有負債,這時,這筆負債不必合并入母公司財報中。
然而,報告稱,恒大與雄震的協議還有特別之處。在2010年1月,恒大披露,恒大需要通過12次交易回購合作方的權益。在其中的一次強制性回購中,恒大聲稱,根據協議,它需要回購雄震49%的股權,回購價格大約是1900萬元。
Citron認為,一旦簽訂類似協議,實際上這已經是一筆負債,而不能以或有負債的形式進行會計處理。
上述審計人士亦表示,若該項資金明確為一筆負債,則需要按照會計準則,體現在恒大的資產負債表上。但在恒大2010的財報上,這筆信托貸款卻沒有在負債上體現出來。唯一的體現形式,是在2011年的財報上,副總裁介紹中增加了一項“副總裁的職能包括信托融資”。
然而,上述人士提醒道,要衡量此項目公司的負債是否需要披露,首先要考慮兩個基本問題。第一,所該公司屬于恒大上市部分,則子公司的負債需要進行合并報表處理。第二,所該項目公司不屬于上市部分,則需要根據恒大厘定的公司章程,決定是否需要將此項目公司的財報合并入母公司報表中。
另外,他續稱,如果上述信托融資的資金已被資本化,這筆資金就會以資產,而非負債的形式呈現于報表中。
不過,雖然Citron給出了一些看起來非常嚴重的證據,但對于一些指控,Citron似乎有些吹毛求疵。例如,報告提到,Citron認為恒大將一筆40億元的項目開發經費通過資本化的方式計入了資產,而非負債中。
一位畢馬威的審計人員告訴本報,這種做法在中國的房企非常常見,若不是在IPO的情況下,這樣的報表并沒什么不妥。
被列舉七大危機
除了財報上的問題,報告還列出了恒大目前面臨的七大危機,包括:現金流入急劇下滑、高息債務、持續的預售量下滑、低價銷售關鍵資產予關聯方、為了維持預售量開展不具經濟性的項目、合約銷售量大降及大量折價等。
恒大的銷售報告顯示,2011年上半年,其合約銷售量環比增長了146%,但恒大收到的購房押金卻無顯著變化。截至2010年底,該項押金為240億元,截至2011年6月底,該數據仍然是240億元。
押金無法足額回收的同時,恒大還在承受高息額債務。報告指出,截至去年底,恒大的總負債余額為950億元,凈負債對股東權益比率為291%,處于不合理的極高水平。
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本文標題:Citron突襲恒大列舉大項“五宗罪”
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